青客亏损“抢跑”上市背后：长租公寓“扩张失速”

本报记者 张玉 石英婧 上海报道

长租公寓头部企业正在掀起新一轮赴美上市潮。继自如、蛋壳公寓相继传出赴美上市的消息后，日前，长租公寓服务商青客公寓向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，股票代码为“QK”，拟融资约1亿美元。

IPO招股书显示，青客公寓此次募集的资金中，一部分将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，包括相关的资本支出和销售及市场活动；另一部分用于继续投资技术系统和基础设施；其余将用于一般公司运营所需开支。

根据招股书披露的相关文件，近年来，青客公寓始终处于亏损状态，2017年〜2018年，青客公寓相继亏损2.45亿元、5.00亿元人民币，两年时间累积亏损超过7亿元。业绩的持续亏损也导致了企业的负债始终居于高位。截止到2019年6月底，青客公寓资产负债率高达132.83%，已达到“资不抵债”。

对于业绩和企业发展相关问题，日前，青客公寓相关负责人在回应《中国经营报》记者采访中提到，目前阶段尚不方便对此作出回应，只能参考公司公开提交的文件，后续有消息会第一时间进行告知。

盈利艰难

在IPO招股书中，青客公寓将自己描述为：“最早提供品牌租赁公寓的公司之一。在分散式租赁和运营模式下，公司从房东处租赁房屋，然后把这些简单的房间改造成标准化的带家具的房间，再把这些房屋出租给租客。”尽管业务模式描述美好，但从目前公开披露的数据来看，青客公寓的营业收入并不乐观。

2017〜2018财年，青客公寓的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元人民币，而净亏损则达到了2.45亿、5.00亿元人民币。截止到2019年6月的前9个月，青客的营业收入及净亏损分别为8.98亿及3.73亿元人民币。

“一个是成本比较高，第二个就是其收入并没有市场想象的那么大。事实上，租赁市场真正活跃的就是一线城市和部分二线城市，三四线城市的这种需求并不多。在一二线城市收房子的成本比较高，其目前的出租价格也比较有限。长租公寓说白了，实际上还是扮演着一个二房东的角色。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

一位长租公寓行业从业者告诉记者，如果是自己在外面租房子、进行管理再租出去的模式，没有90%以上的出租率，项目运营就是亏本的。所以，企业面临的压力还是挺大的。

数据显示，2017年〜2018年，青客公寓平均入住率分别为89%、91.6%；截至2019年6月份，公司前9个月的平均出租率为90.6%。对于平均出租率的下滑，青客公寓方面表示，因为大量的出租单元正处于扩张阶段。

此外，青客公寓方面表示，公司预付折扣前的平均月租金从2017年的1299元人民币下降到2018年的1272元，因为公司将业务扩展到更偏远的城市地区，那里的租金预付比折扣前的平均月租金更低。

单薄的利润下，据青客公寓方面透露，公司与房东的租约通常锁定了5〜6年的租期，可以延长2〜3年。公司通常在前三年锁定租赁费，在剩余的租赁期，每年大约有5%的非复合增长。公司与租客签订的租约通常是26个月。不过，数据显示，在截至2019年6月30日前的9个月，青客公寓与租户终止的租约平均锁定期仅为11.7个月。如果租客选择在锁定期内终止租约（除租约第一周内终止外），承租人的保证金将被没收。

资不抵债

盈利艰难以及持续的规模扩张加剧了青客公寓的财务压力。

据招股书披露的数据，截止到2019年6月底，青客公寓的总资产为20.35亿元，总负债则达27.03亿元，资产负债率高达132.83%，已达到“资不抵债”。

此外，2017年〜2018年截至9月份，青客公寓总资产分别为11.34亿元、17.81亿元，总负债分别为15.6亿元、25.61亿元，资产负债率分别为137.57%、143.8%。

那么，在尚未实现盈利、债务压力巨大的情况下，长租公寓运营商们为何会纷纷选择在此时赴美上市？

卢文曦告诉记者，一方面，美国上市的准入门槛可能要比内地或者香港低，另一方面，美国上市的时间周期可能会更短。如果长租公寓企业能够在半年或者9个月内实现美国上市，那会有充足的资金支持企业发展；而一旦无法上市，企业发展或许会面临很大的危机。