来源：大胡子说房，本文转载已经过公众号授权。

如何判断一个城市，此时此刻是否能进场？

今年调研的4个城市中，南京合肥成都郑州，给出了最直接的答案：

一方面新房限价，

一方面二手房上涨。

这一定是最理想、最健康的市场。

新房限价万人摇，二手追涨继续涨，于是，整个市场在新房、二手的不断交织中，不断缠绕、螺旋上升，构成了一个城市最健康的状态。

毕竟，能涨的城市才是好城市。

一、第一个城市：南京。

半年内，南京二手房市场又涨了不少。

为什么？

一是南京新房限价，造成整个市场出现了非常多的摇号盘，市场情绪非常高涨，排队抢房、人才造假、冒雨抢房，等等，南京的新房市场非常火热。

于是，情绪到位了。

二是二手房的成交也在稳步上涨，二手房虽然价格高，但是本身购买的需求就在，更关键的是，打新总有打不上的，就会有大量的购房需求，从新房端转向二手端，两个原因合在一起。

于是，需求到位了。

注：信息来源于＂南京楼市＂公众号、南京网上房地产

我给大家看几个例子：

1、江北-雅居乐滨江国际

我在贝壳上找的是二期房源，19年年底的成交均价是3万3，20年年底的成交均价是4万，上个月，4月14日成交了一套135平的房子，成交价高达4万7。旁边的新房，限价在3万3左右，倒挂至少1万＋。

2、南站-万科尚都荟

这是万科在南站附近的3个都荟系列中，单价最高的小区，我看了一下，小区挂牌价基本上都在5万6-6万5，最新一套房子的成交价达到了6万，对比南部新城的楼盘，价差至少在1万以上。

3、燕子矶-融创玉兰公馆

作为燕子矶板块，价格最高的二手房小区，融创玉兰公馆的最新成交数据中，单价最高超过了4万3，目前小区平均挂牌价在4万3-4万6之间。跟附近新房倒挂，至少在5000-8000以上。

二、第二个城市：成都。

抛开成都市场的学区房，成都二手房涨得最猛的片区中，攀成钢、大源、金融城是最典型的代表，不仅总价高、户型大、单价高，同时也是整个城市置业的富人区。

过去半年，成都二手房涨得太快了，很多业主根本不是诚心挂，很多买家也是无脑买，基本上都站在了高位。我去看二手房的时候，明显能够感受到市场一般，交易时间在延长。

成都二手房，一定要等一等。

1、金融城：从4万＋干到5万＋。

中海城南一号一期。

在这个小区中，总共是12套房源中，车位有9个，真正的房源只有3套，在这3套房子中，挂牌价分别从1200万涨到了1318万，从760万涨到了900万，从680万涨到了870万，最低涨幅190万，最低涨幅118万。

这中间还不包含税费，至少也有几十万。

2、中介都说20年大源最凶的是保利心语。

我专门看一下，确实很猛。

整体涨幅在30-200万不等。

3、攀成钢，大家最熟悉的仁恒滨河湾。

之前挂牌价3.7-4.2，现在挂牌价都在4万4-5万5。其他小区也是如此，天誉花园挂牌价4万1-4万5，绿地锦天府挂牌价4万2-4万9。

仁恒的房子基本上都在涨，很多房子是2021年年初挂上去的，基本上挂牌价都很高，单价在4万7-5万4之间，对，刚上的挂牌价都在4万7以上，比去年的成交均价都要高出很多。

从2019年底开始逐步启动，整个2020年疫情之后快速上涨。学区房、豪宅交叉上涨，金融城、大源、攀成钢为代表的品质＋改善＋学区为代表的优质板块，跳涨至少在5000-1万＋。

除此以外，剩余板块，涨幅一般。

三、还有我非常熟悉的郑州。

我举一个例子吧，学区房正弘数码公寓。

这个小区的品质非常一般，13年＋的房龄，3T30多户，居住体验非常差，但是就是这样的破旧小区，在去年年底到现在，房价涨幅非常明显。

概括其中的原因：

1、学区房。

2、总价低。

3、周边配套非常齐全。

这是正弘数码公寓的挂牌价和成交价：

之前我们同事还专门盯着一套房源，当时单价不到1万7，总价也就不到120万，性价比非常高，但是业主在国外，没法交易，最后行情来了，业主肯定不卖了。

数码公寓单价在2万2-2万7，至少上涨了5000＋。

四、第四个城市：合肥。

合肥的市场非常妖魔，不仅仅反映在新房市场，更是反映在二手房市场。

我找一个最典型的楼盘：万科蓝山。

现在贝壳上的高层挂牌价在3万5-4万，还有更高的特殊房源，我就不列举出来了。

你看，这一套哪怕降价了，单价也在4万1以上。

这个图，非常明显的反映出万科的走势，去年9月总价还是在300万，单价也就2万7，但是半年之后的挂牌价直接涨到了400万，最近降价了5万，单价至少上涨了8000块，总价上涨了100万，涨幅至少在30％以上。

但是周边的二手房，限价全部是在2万-3万之间，限价的变化没有太大，但是二手房引起的市场涨幅却至少在5000-10000之间。

这还不是最贵的政务和滨湖，否则价差更大。

所以，合肥前一段的市场完全可以理解：

1、新房限价，

2、二手涨价，

3、价差太大，更要摇号，

4、二手涨价，更要追涨，

5、二手涨价，新房倒挂更大。

……

如此循环往复，合肥市场不断被激活。

五、二手房市场才是最真实的市场。

1、用脚投票的市场，才是最好的市场。

2、要多花钱的市场，才是最好的市场。

南京合肥郑州成都，已经用连续3年的市场告诉我们，最好的小区在涨价，优质学区在涨价，次新品质在涨价，二手房跟新房同步涨价。

当新房在不断上涨，

当新房打新不中的小区，倒逼转向二手房市场，

当学区、次新、自住的需求不断被释放，

当资产保值、升值成为必需品，

二手房市场就成了最恰当的选择。

一定不是因为性价比最高，毕竟所有新房都在限价，但是二手房市场最大的优势在于，看得见摸得着的品质，靠谱的学区，以及完全不用为中签率考虑，才吸收了市场中大量的需求。

对于这些城市，以及更广泛的西安、长沙、青岛、广州而言，如果不想打新，如果只想自住，如果就像找到看得见摸得着的品质，二手房就是一个最适合的选择。