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华侨城土地迷航 上海69亿拿地疑云中的一线追逐

2016-01-22 10:36:00

 

来源:和讯网

开发商对于一线土地的狂热之情从2015年无缝蔓延到了2016年。1月20日,上海新闸北苏河湾公园宗地开拍,现场消息称华润华侨城两家总部位于深圳的品牌房企合力以69亿元成功摘牌。

然而两家企业继去年11月在北京上演了85亿联合拿地、随后立即拆伙的大戏后,2016年改换剧本又为开年的土地市场奉上了名为“我们到底有没有拿地”的续集故事。

在“拿地结果无效”传闻出街后的第一时间,首先联系了华侨城上海方面,对方表示,该宗地是以深圳方面华侨城地产有限公司的名义拿的,区域公司不了解详情。而华侨城A的相关人士则表示,并未听闻关于闸北拿地失败的传闻,若有确认消息,将及时向外界公布。

华侨城A地产业务的相关人士则表示:“当时是按照正常流程拍地,双方后按照成交总价签署了成交确认书。具体情况还在跟进,后看怎么一个说法了。”从该回复中不难看出,这宗地的交易结果,确实存在着不确定性。

查阅上海市规划和国土资源管理局发现,该宗地并未标明终成交结果和成交对象,甚至地块交易进度仅显示为“发布答疑纪要,挂牌”。

此次拿地疑云似乎让华侨城A在追逐一线城市土地的路上再次遇到了阻碍。

一线补仓

在1月20日上午9:30分开始的闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块拍卖现场,共迎来了龙湖、金地以及华润华侨城联合体三个买家。

9:55,手持3号牌的金地率先叫价69.3亿,2号华润华侨城联合随后按照200万的竞价阶梯,出价69.32亿,随后便再无人继续举牌。而宣布休息15分钟后再继续的主持人,则在消失一个小时候返回,并当场宣布,现场竞价结束,终出让结果会在网上公布。

如若按照竞拍流程,2号竞拍人华润华侨城后出价,拿下该地块。溢价率0.05%,楼板价38019.8元/平方米。但至1月21日,市场却有“拿地结果无效”的传闻流出。

由华润、华侨城参与的这场土地悬案,很难不让人联想到去年底笼罩在北京土地市场上空的退地风波。

2015年11月2日下午,经过80轮激烈交锋,华润华侨城招商联合体力压其余四对组合,以总价83.4亿元“夺魁”,并将在丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块上配建5.7万平方米公租房,溢价率50%,折合楼面价5.6万/平方米。

该宗地也成为去年北京总价第三高、楼面价第二高的土地,总价仅比华润、首开、平安拿下的总价少了3亿元。楼面价则仅次于葛洲坝(600068)的7.5万元/平方米单价。

正是因为地价高企,就在拿地结果诞生一个小时后便有市场人士发布消息称,这一联合体面临“拆伙”的可能。该人士在致电华侨城相关负责人后获知,在后竞拍阶段,由于土地成本超出华润、招商的预期,因此两家房企决定退出,该地块其实是华侨城独自拿下。

华侨城A早于去年4月就在者关系互动平台上公开表示,在推进大型综合性项目之外,公司还将在一线城市补充“短平快”房地产项目。然而公司一年来在一线市场的两次出手均生出诸多是非,价高者得的公开纳储之路硬是走得磕磕绊绊。

土地之渴

据了解,华侨城A一线拿地的迫切,还来自于集团整体土储的匮乏。

根据该公司发布的2014年度报告,截止当年年末,华侨城旅游综合业务配套地产储备权益面积约622.6万平方米,房地产业务储备权益面积约266.2万平方米。两者相加也不过888.8万平方米。这对于一家销售规模在200亿的房企来说,委实不算太多。

一位接近华侨城的分析师表示,华侨城以前一直希望以旅游综合体的方式获得土地,在综合体配套中实现住宅的同步增量。“近几年公司旅游综合体发展的步伐比预期要慢,这也导致住宅土地储备不足,公司确实有纳储方面的压力。”

此外,管理层的变更,也在改变这家深圳国企的发展节奏。2015年9月28日,华侨城A发布了人事任免通知,称鉴于公司董事长刘平春已达法定退休年龄,即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务,离任后将不再担任公司任何职务。

与此同时,华侨城A还公告透露,将聘请王晓雯担任公司总裁,在9月28日的临时股东大会后,华侨城集团总经理段先念将接任华侨城A董事长一职。

在市场人士看来,以创造“曲江模式”而闻名的段先念担任华侨城A董事长一职将有助于华侨城改变过往保守的发展战略,进入新的增长轨道。

华侨城A还表示2015年要加快全国布局。段先念公开称,北上广深等一线城市仍然是首选,海南、桂林等前十位的旅游城市,也要尽快布局,尤其是欢乐谷系列产品,2015年要争取新的签约。

利润之忧

有熟悉华侨城A的机构者指出,因为模式的特殊性,华侨城A一直是高利润房企中的佼佼者。这也一度让公司的管理层认为,“不用做太大的规模即可获得相当可观的收益”,因而满足于缓慢的发展步伐。

据了解,包括2014年在内的近五年,华侨城A的毛利率都高达50%以上。即使是在2015年上半年出现大幅下滑超过10%的情况下,销售毛利率依然高达51.06%

另外,华侨城A的财务数据还显示,2015年上半年公司纸包装业务、房地产业务以及旅游综合业务的毛利率为11.3%、63.63%以及39.54%。同比降幅分别为0.68%、4.27%以及10.73%。

由此可见,华侨城A的三大业务中,房地产业务贡献毛利率高。市场也一直认为“地产+旅游”产生的协同效应,以及高毛利模式都是华侨城A的核心竞争。

然而当华侨城A的地产开发业务试图走出旅游综合体模式的护佑时,集团的利润水平势必会受到影响。华侨城A也并不缺乏这方面的经验。当年在上海苏河湾高调拿下的稀缺土地,今年就在豪宅风劲吹的市场上终于扬眉吐气,实现了46.55亿元的销售业绩。

但在北京,华润的退出却是对于高价摘下的丰台宅地的响亮质疑。在单价5.7万元/平方米的土地上,势必要通过打造豪宅来实现溢价,而北京今年60个10万+豪宅围城的局势,早就让市场捏了把汗。有京城某开发商豪宅操盘手曾直言,“北京那些豪宅一大半不赚钱”。

“现在行业里已经不再强调高周转了,华侨城可能也该想想,为了规模放弃利润、放弃已有是不是值得。”

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