核心观点:

新开工增速明显下行,土地投资支撑投资增速小幅抬升。

2016年1-9月份,全国房屋新开工面积12.27亿平米,同比增长6.83%,年内首次下探至10%以内,较1-8月大幅收窄5.4个百分点,而单月同比更是年内首次下滑,同比大幅下降19.41%,主要是去年9月新开工是高点所致。投资方面,1-9月份全国房地产开发投资7.46万亿元,同比增长5.76%,增速提高0.32个百分点,单月投资同比则增长7.8%,增速较8月扩大1.61个百分点,投资增速小幅抬升主要是由于土地成交价款增速持续回升所致。

但展望未来,政策对于房企资金的监管将逐步收紧,加上行业景气度逐步下行,将对房企投资产生负面影响(尤其是土地投资),未来开发投资增速或将逐步下滑。

重点城市土地市场持续活跃,带动楼面价、溢价率创新高。

2016年9月,300城市住宅用地推出建面7524万平米(环比+7%,同比-19%),成交建面5926万平米(环比-6%,同比-20%),成交土地出让金2774亿元(环比+21%,同比+43%),楼面均价4681元/平米,平均溢价率86%,较8月上升14个百分点。整体来看,9月宅地市场供地环比继续回升,成交则呈现量跌价涨,尤其是重点城市宅地成交热度不减,带动整体楼面均价首次突破4000元/平,溢价率则高位继续攀升至历史新高。

9月成交旺季继续活跃,但未来成交热度将逐步回落。

2016年1-9月份,全国商品房销售面积10.52亿平米,同比增长26.87%,同比增速扩大1.36个百分点,单月同比则增长34.01%,增速较8月份回升14.24。分城市看,二三线城市同比大幅回升,其中二线表现显著,但一线表现偏弱。国庆期间限购及信贷收紧密集落地,逐步兑现我们之前的判断。

预计未来成交量将逐步进入调整期,同时伴随着成交下滑,库存抬升,未来房价增速将放缓并逐步进入下行通道。

开发贷、按揭贷同比增速均收窄。

2016年1-9月,房地产开发企业到位资金10.47万亿元,同比增长15.5%,增速提高0.7个百分点。其中,国内贷款累计同比增长1.24%,增速收窄0.51个百分点,个人按揭贷款则同比增长51.4%,增速收窄0.8个百分点,增速连续4个月收窄。目前关于房企资金监管收紧的预期逐步加强,实际上前期部分银行已经在操作层面上收紧了开发贷,未来不排除再融资及公司债收紧的可能性,建议关注房企资金层面的变化。