主流的房地产企业融资渠道有权益融资、开发贷款、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化等。权益融资最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。银行的开发贷款一直是房地产企业最稳定和主要的融资模式，具有成本和门槛双低的特点。非标融资因为进入门槛低和监管灵活而受到房地产企业的青睐。海外融资则偏爱大型房企。债券融资的具有审核难度较小、期限与开发周期匹配、进入门槛低和综合成本低等优势。资产证券化可以实现基础资产与发行人资质的隔离。

自2006年至今，随着我国房地产投融资体制的变化和有关政策的出台, 房地产融资渠道经历了阶段性的变迁过程。2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道；其后受到2009年底至2010年初“国四条”、“国十条”等政策出台的影响，权益融资受限，非标兴起；在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代；2015年初证监会颁布公司债新政，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在近两年增长迅速。

短期看，房地产企业账面现金状况良好，拿地积极性下降，融资需求边际将下滑；中长期来看，小型房企公司债发行受阻，需要在融资结构上有所改变。一方面，房地产企业将更加依赖于来源稳定、成本低的银行贷款；另一方面，在融资额度的约束下，更多房企会增加进入门槛低、额度有保障的非标融资；与此同时，中票、项目收益债等品种也是直接融资方面较好的补充。

一、房地产融资渠道概览

1、权益融资：改善资产负债率

传统的权益融资方式包括IPO和增发两种。2010年开始证监会叫停了房地产IPO，因此2011-2015年间没有房地产企业通过A股IPO方式融资。增发最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。2006-2009年的定增潮中上市房企通过“增发-做大净资产-增加杠杆”的方式迅速拿地；2014年重启定增，2015年房地产通过增发融资规模达1439.05亿元。定增资金虽不能直接用于拿地，但定增增加净资产依然为加杠杆奠定了基础。

2、开发贷款：低成本低门槛

房地产开发贷款指商业银行对房地产开发企业或其控股股东发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。银行的开发贷款一直是房地产企业最稳定和主要的融资模式，具有成本和门槛双低的特点。

开发贷款的使用存在以下问题：第一，开发贷款到位时间和现金流出的时间有错配。开发贷款要求四证齐全后可以办理，但是往往拿地之后就需要支付土地款，而土地成本在总投资中占比较高，仅依靠开发贷难以进行现金流匹配。第二，开发贷款的额度受到抵押物价值的限制。房地产企业在扩张过程中，需要大量的启动资金，仅仅依靠开发贷不能满足房地产企业的拿地扩张需求。

3、非标融资：进入门槛低，监管灵活

房地产企业非标融资在2010-2013年迅速增长，一度成为房地产企业最重要的融资方式。常用的非标融资方式有信托、基金子公司等。按照权益实质，房地产信托和产业基金的性质都有两种，一种是债权性投资，一种是权益性投资。

债权性股权投资是指通过投资优先级份额或直接通过各类资产管理计划对目标公司进行股权投资，仅做项目审核，不参与经营管理，退出方式为负债到期偿还或劣后级投资人（或项目公司、指定第三方）回购基金份额。权益投资是通过投资优先级份额或普通份额，对目标公司进行股权投资，回收方式是通过目标公司上市后出售股票或项目公司分红等，权益性投资的目的是分享目标公司未来发展带来的收益。

非标融资的优势有以下几点：第一，信托以股权的形式（或权益性质的产业基金）投资房地产企业可以绕开银监会的“四三二” 限制；第二，信托融资的进入门槛较低，解决了非上市公司以及非大型房企通过股票增发和海外融资的渠道不顺畅的问题；第三，资金用途灵活。