房地产商业模式正在发生“裂变”。

今年以来，不少地产企业转型加速，涉足城市更新、特色小镇、共享空间、长租公寓等房地产延伸业务。开发商们不仅积极参与房地产产业链的各个环节，从前期到后期到物业管理、开发建设直至家装等，还大跨度地进军金融、医疗健康、教育等板块。

业内人士认为，传统的房地产“拿地-盖房-卖房”的商业模式正在发生改变，以房地产为基础的商业模式创新跟以往的重资产运作模式完全不同，试点地产创新领域、掘金未来存量市场将成为行业趋势。

行业垄断加剧多数开发商面临转型

国家统计局数据显示，2016年，商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%，刷新历史成交新高。

易居（中国）企业集团CEO丁祖昱日前在“2017年首届地新引力创新峰会”上表示，去年前三季度楼市成交的“疯狂”未来很难再现，因此2016年15.7亿平方米的成交体量或将成为未来中国楼市的“天花板”。

根据克而瑞发布的《2016年中国房企销售TOP100》榜单，2016年行业前三甲——恒大、万科和碧桂园的销售金额均超过3000亿元。不仅如此，三家“巨无霸”房企均提出未来销售金额“要破万亿”。榜单显示，行业集中度进一步提升。虽然前12家房企销售均跻身“千亿军团”，但第1名和第12名的销售金额差高达2700多亿元。

丁祖昱分析称，从千亿房企的集中度来看，2016年前三名占据住宅市场份额的8.7%，前4-9位占据11.4%。“从目前的趋势来看，前三名即将超过第二军团。到2020年，万科、恒大和碧桂园均可成为万亿级房企，市场份额约占中国住宅市场的30%。此外，2017年还有3家房企将冲击3000亿元大关，也就是说今年或有6家企业成为3000亿房企；另外至少还有3家企业冲击千亿大关，到2020年，千亿军团或将扩容至20家。”丁祖昱预计，“中国住宅市场十余亿平方米的成交体量天花板很难打破，由于60%的市场份额将被排名前20的规模房企瓜分，其他开发商将很难在原有的商业模式上生存。”

易居（中国）企业集团执行总裁张燕分析认为，目前20个热点城市的楼市成交份额约占全国的47%至48%，未来规模房企将继续深耕排名前20的城市，并将对一二线城市楼市形成垄断之势。

万科集团高级副总裁张海判断，在传统开发路径日益逼仄的情况下，原有的投资开发思路必须要转换，未来的开发商要么退出房地产行业，要么着重做细分市场。

房企试点相关创新领域

业内人士认为，虽然传统开发模式进入“瓶颈”，但房地产行业新的增长点仍旧“不少”。随着未来中国传统房地产增量市场空间越来越小，不少房企开始试点地产相关创新领域。

张海透露，万科已参与商业和城市更新，三年内要做15万套长租公寓。此外，万科还涉足医养健康、教育和智能家装，以及金融和文化旅游等领域。