行业分析:高销售,高景气。

2016年,政策层面由松至紧,但行业全年整体而言维持较高的景气。15.73亿平的销售面积创历史新高;6.95亿平的库存同比首次出现下降(-3.20%);新开工同比实现8.10%的增长,同时,投资增速亦止跌回升,全年同比增长6.90%。进入2017年一季度,在限购不断升级的背景下,销售增速不断回落,但库存仍处于下降趋势中,开工情绪依然较为乐观,累计增速仍处于上升中;投资也延续上涨之势,2017Q1累计增速达9.10%。

业绩分析:高盈利,高增长。

2016年,122家A股房企实现31.71%的营收增速,同比提升15.32pct;归母净利润增速43.71%,大幅提升43.42pct,业绩向上的房企数量占比高达71.31%。2017Q1,营收增速为9.82%,归母净利润增速为54.60%,或由于部分利润较高的公司本期结转项目权益比例提高所致。2016年,销售额前10的房企总销售额占比提升至18.72%;2017Q1,占比提升至31.39%,集中度加速提升。2016年房企拿地规划建面同比增长34.55%;总价大幅提升74.47%;均价增长29.66%。一季度,随着调控加强,房企拿地均价增速回落至2.21%。

盈利能力:毛利率继续下滑,ROE止跌回升。

2016年,地价的大幅上涨等因素致使房企毛利率继续下滑,但由于三项费用率有所降低,助力净利率同比实现0.42pct的提升。周转的加速、杠杆率的提升带动ROE由8.14%升至9.68%。2017Q1,随着地价涨幅的不断缩窄,毛利率下滑幅度同比也缩窄了2.40pct。一季度费用率有所提升,但税金及附加的降低使得房企净利率提升2.84个百分点,叠加杠杆率的提升助力一季度ROE同比由1.18%提升至1.56%。

财务分析:资产负债率提升,17Q1资金成本上涨。

2016年及2017年一季度,房企的资产负债率均有所上升,其中2016年由于应收账款的大幅增加等,真实负债率下降0.34pct。2016年整体融资环境的宽松助力房企财务费用率降低0.16pct,但2017年一季度随着资金的不断收紧,房企财务费用率同比提升了0.18pct。良好的销售使得房企2016年经营活动产生的现金净流量大幅增加至1697亿,货币资金覆盖率大幅提升至1.65,2017Q1货币资金覆盖率也提升至152.22%,房企当前短期偿债能力较强。