本周观点：近期住建部对2019年Q1房地产市场运营情况开展专题调研，并对房价、地价波动幅度较大城市做出预警提示。结合中央政治局会议、住建部、银保监会等近期发言，整体而言政策依旧谨遵“稳地价、稳房价、稳预期”，预计楼市回温背景下，短期各地政府政策放松的必要性及概率均将有所下降，后续楼市整体仍将以稳为主。个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定，布局核心城市圈的主流房企。1）资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商等；2）受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

行业动态：1）住建部：对部分房价地价波动幅度较大城市预警提示；2）2019年计划棚改套数、分配资金下调。

楼市动态：1）新房成交延续回升，二手房有所回落。本周新房成交环比升4%，延续回温趋势；二手房成交环比降6%，有所回落。按揭利率回落及推盘加大背景下，核心城市成交持续回升，随着过去两年积累刚需逐步释放，政治局会议重申“房住不炒”，回暖持续性仍有待观察。2）库存持续上涨，后续仍有望上行。本周16城取证库存环比升0.04%；其中三线城市环比升1.7%。随着楼市推盘上升，叠加政治局会议重申“房住不炒”带来的去化承压，预计后续库存仍将缓慢上行。3）推盘节奏放缓，去化率下行。上周重点城市新推房源环比降16.9%；开盘去化率69%，环比降6个百分点。春节以来核心城市楼市持续回温，但近期政治局会议重申“房住不炒”，仍需关注回暖持续性。4）挂牌整体上行，城市分化明显。本周19城二手房挂牌套数环比升1.8%。分城市看，历经两年调整的一线城市上行增速明显放缓，而青岛、烟台等城市压力逐步加大。5）土地成交、溢价率回落，短期地市将趋于平稳。百城土地成交面积环比降30.6%；溢价率22.3%，环比降4.9个百分点。尽管土拍市场整体成交较为平缓，但溢价率自2019年1月起持续回升，随着近期政治局、住建部接连发声，预计短期核心城市土地市场有望趋于平稳。

投融资动态：根据Wind统计，本周（4.22-4.26）房企境内发债166亿元，境外发债13.6亿美元，环比分别升6.6%、126.5%。境内外发行利率位于2.97%-12.85%区间，其中首创置业、融信中国、当代置业均较前次有所回落。宽货币背景下，预计后续主流房企融资成本仍将延续改善；同时2019年为房企偿债高峰期，楼市回温持续性有待观察情形下，预计房企融资态度将更加积极。