事件

央行明确个人住房贷款利率定价方式和调整相关事宜。在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为 LPR。

核心观点

房贷利率与 LPR 挂钩方向明确，房贷利率最低值有所提升。公告明确表示，这一房贷利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR（按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR 加 60 个基点（按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 计算为 5.45%）。根据此前规定，首套房贷利率为不低于 5 年期以上基准利率的 0.9 倍，也即 4.41%；二套房贷利率不低于 1.1 倍，也即 5.39%。当前调整后的最低值略高于此前的利率。但由于定价基准转换日在 10 月 8 日，所以最终的 LPR 水平高低将决定首套房贷和二套房贷最低值的水平。

在房住不炒和一城一策的大背景下，房贷利率实际执行情况才是关键，我们判断其变化不会很大，对购房人的影响较小。由于当前多地房贷，无论是首套及二套利率都已高于最低值较多，均上浮 10%——20%不等，故最低值略有提升并不对新发放个人住房贷款定价有边际上的影响。各地方银行仍按照当地的楼市情况与银行自身的资金情况进行定价，房贷利率的实际执行才是关键。根据央行货币政策执行报告及融 360 公布的相关住房贷款利率水平可以看到，从2019 年 1 季度以来，房贷利率基本呈下降趋势，目前趋于稳定。融 360 反映的首套房贷利率为 5.44%，仍高于基准利率的 1.1 倍，远高于最低值 4.41%。

我们判断，后续房贷利率变化不大，仍将受到各地方政策的影响。

投资建议与投资标的

我们认为当前政策对于楼市的影响偏中性，整个楼市仍将维持稳定。建议关注在销售、投资、融资三维度中呈现积极变化的房企。在这三维度之中，融资能力的强弱在当前政策和融资环境偏紧的行业背景之下直接决定了房企的竞争力，建议关注融资渠道畅通、融资成本优势显著的龙头房企。维持行业标配的观点，推荐稳健的一线龙头和快速增长的二线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入)、金地集团(600383，增持)、华夏幸福(600340，买入)、融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、荣盛发展(002146，买入)、大悦城(000031，买入)、阳光城(000671，买入)、中南建设(000961，买入)。