一、碧桂园服务、蓝光嘉宝服务发布停牌公告

2月23日，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务双双宣布停牌，称拟进行可能构成须予公布的交易的内幕消息。根据相关媒体采访，碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示“停牌，是因为我们公司的确有重大的合作项目，目前没有更多的信息提供，以两天后公告的内容为准。

根据市场现有资讯，假如碧桂园服务和蓝光嘉宝服务联姻，物业行业内将打响上市物业企业间收购“第一枪”。（基于市场信息进行预测，后续实际以企业公告为准）

二、碧桂园服务和蓝光嘉宝服务的基本情况

1、合约面积、在管面积、营业收入等截止2020年6月30日半年报数据（保留一位小数）；2、市值、市盈率截止2021年2月22日数据，来源wind；

碧桂园服务成立于1992年，经过26年的发展，公司于2018年6月在香港主板上市。历时两年，碧桂园服务已一跃成为港股物业公司的第一大股，总市值超过1500亿元。截止2020年2月22日收盘，碧桂园市值为1641亿元人民币。根据2020年中报披露，碧桂园服务总合约面积为7.46亿平方米，在管面积3.2亿平方米。营业收入和净利润分别为62.7亿元和13.1亿元。2020中国物业服务百强排名第一位。

蓝光嘉宝服务成立于2000年，2019年10月于港交所上市，是中国西部地区首家登陆港股的物业企业。截止2020年2月22日收盘，蓝光嘉宝服务总市值为57.8亿元人民币。蓝光嘉宝服务立足西南，布局全国。根据2020年中期报告披露，蓝光嘉宝服务总合约面积为1.4亿平方米，在管面积为0.89亿平方米。营业收入为11.67亿元，净利润为2.35亿。2020中国物业服务百强排名第十一位。

三、本次联姻将对双方产生的意义

对于碧桂园服务的意义

1、提升西部地区的市场竞争力

蓝光嘉宝服务在2020中国西部物业50强企业中排名第二，在属地物业服务市场中有较强的区域竞争力。截止2020年6月，蓝光嘉宝服务在中国西南地区的的在管面积超过5000万平方米，主要覆盖四川省、云南省、贵州省及重庆市。

2、并购优质资产，提升综合实力

蓝光嘉宝服务为西部物业龙头企业，是中国西部第一家在港股市场上市的物业公司。截止2020年6月，蓝光嘉宝服务净利率为20.1%，与同期碧桂园服务净利率20.9%基本保持持平，盈利能力保持较高水平。

3、巩固行业地位，加速规模扩张

在规模竞争时代，头部物业企业开展大规模并购。例如年初恒大物业斥资15亿全资收购浙江市亚太酒店物业服务有限公司，取得8000万平方米管理面积。在规模竞争越发激烈的背景下，碧桂园服务或将收购蓝光嘉宝服务，以此快速提升企业规模水平，巩固企业的行业地位。

对于蓝光嘉宝服务的意义

1、借力碧桂园服务“大平台”，提高综合能力

蓝光嘉宝服务一旦和碧桂园服务形成联姻，无论是在服务品质，还是经营能力、管理能力等方面，蓝光嘉宝服务都实现了显著提升，整体投资价值更加凸显。

2、与碧桂园服务强强联合，突出属地优势，发挥协同效应

从增值业务角度来看，碧桂园服务致力于成为“全周期社区生活服务整合运营商”，为业主提供全方位的社区增值服务，整合社区商业资源，开展家政服务、拎包入住服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务。二者联姻后，碧桂园服务相应的增值服务体系、优秀的增值业务产品、创新的增值业务方向（虫蚁防治等），将与蓝光嘉宝自身产生更多协同作用。

四、上市公司间收购对物业管理行业的影响

打响上市物业企业间收购“第一枪”

物业管理行业内传统的规模扩张方式包括三类，分别为承接关联方支持项目、第三方市场拓展以及收并购。在上述三类方式中，收并购的最大优势是能快速扩大规模，也有利于丰富管理业态和进入新城市，但需耗用大量资金，容易产生因整合不当导致的管理问题。

在过往物业公司在收并购过程中，收购标的大多以非上市物业企业、新三板挂牌物业企业、多种经营专业公司为主要方向。此前于2020年6月绿城服务增持中奥到家，持股比例达18.67%，成为中奥到家的第二大股东，获得公司两个董事席位，并未形成控股收购。本次碧桂园服务或将收购蓝光嘉宝服务，拟成为其第一大股东，开辟了上市物业公司之间收购先河，对物业管理行业而言具有里程碑意义。

“扩规模”仍是物业企业现阶段发展的主旋律

从物业管理行业上游来看，2020年全国商品房销售面积、销售额双双创新高。根据国家统计局显示，2020年全国商品房销售面积和销售额分别为17.6亿平方米和17.36万亿元，同比增长分别为2.6%、8.7%，创下历史新高。同时，“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，加上保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米。

从行业集中度来看，2019年物业服务企业TOP10在管面积共23.5亿平方米，占全国物业服务企业在管总面积约10%，远低于同年TOP10房地产开发企业销售面积占全国的比重约30%。在市场发展空间大、行业集中度低的大背景下，扩规模仍是物业企业现阶段谋求快速发展的主要途径。同时，资本市场对管理规模大的物业企业认可度、估值等方面更高。

物业管理行业市场竞争进入“白热化”阶段，上市公司间收购进一步加剧行业分化

从已上市物业公司2020年综合表现来看，物业服务企业呈现百舸争流的势头，多数企业在业务、财务、资本市场上有着良好表现。但值得注意的是，上市物业企业已经悄然出现分化。截止2020年6月30日，从管理规模来看，头部上市企业在管面积超过3亿平方米，小体量上市企业不足千万平方米。从40家港股上市物业企业市盈率表现来看（2021年2月22日），华润万象生活市盈率已超过200倍，但同时存在部分企业市盈率低于10倍的情况。

如果碧桂园服务此番收购能够顺利完成，将开启上市物业企业之间收并购的先河。体现出头部物业服务企业，开疆扩土的决心和能力。由此可见，未来物业行业的竞争将更加剧烈，马太效应将愈发明显。