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地产行业:热点城市调控升级 低基数下销售高增

2021-02-25 08:05:00

 

来源:平安证券

本月观点:上年低基数下1月楼市成交高增,个别热点城市调控进一步加码;年初房企融资规模上升亦带动土拍市场小幅回暖。短期来看,低基数下成交同比有望延续较高增长,但受“就地过年”政策影响,一二线表现或好于三四线,中期需关注按揭端收紧对成交的影响。板块投资方面,目前板块估值已低至近五年3.7%分位,主流房企股息率大多超过4%,同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳,看好主流房企估值修复的机会,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等;3)受益竣工回升周期及政策推动的物管龙头金科服务、保利物业等。

政策:延续偏紧基调,加强金融监管。1月涉房类政策共33项,环比降10.8%,其中偏紧类21项,偏松类7项。中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度,物业板块获十部委支持。地方层面,北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台,重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域。

资金:债券融资规模大幅提升,融资利率下行。1月房企境内债、境外债分别发行544亿元、121亿美元,环比分别升172%、380.7%,平均年收益率分别为4.71%、7.18%,环比降0.54pct、1pct。全球流动性及年初机构额度宽松,房企密集“借新还旧”置换高息融资。“三条红线”融资新规后,央行加强房地产贷款集中度管理,高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。

楼市:取证推盘节奏放缓,低基数下成交增速保持高位。1月50城新房、20城二手房月日均成交同比增78.1%、45.3%,较2020年12月升60.6个、39.9个百分点。考虑2020H1低基数,短期成交同比仍有望维持高位。1月重点城市周均推盘0.95万套,环比降38.5%,房企年底销售冲刺完成后,推盘节奏短暂放缓。随着三四月传统销售旺季到来,后续房企推盘节奏或有望加快。

地市:成交量跌价增,成交溢价率回升。1月百城土地供应建面0.56亿平米,环比降57.1%,成交建面0.74亿平米,环比降65.6%,土地成交均价2949元/平米,环比升3.6%,成交溢价率13.74%,环比升3.3个百分点。考虑房企年初拿地便于年内入市、1月境内外债券密集发行缓解资金压力,短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续销售去化承压、房企融资高频监测,地市预计整体趋稳。

房企:低基数下销售高增,拿地力度收缩。1月百强房企销售额同比增70.9%,较2020年12月升41.7个百分点。1月50强房企整体拿地销售金额比20.5%,较2020年12月降8.6pct。橙档房企拿地相对积极,红橙黄绿档拿地销售金额比分别为9.7%、32.6%、20.7%、23%,较2020年12月分别降11.8、升14.5、降10.6、32.5个百分点。

板块表现:1月申万地产板块下跌6.8%,跑输沪深300。截至2020年2月23日,地产板块PE(TTM)8.41倍,处近五年3.7%分位。

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