来源：真叫卢俊，本文转载已经过公众号授权。

还记得我们发过的这篇《在上海，没有比中远两湾城更魔幻的小区了》吗

文章发出去之后，有收到很多条评论，都在说：这个魔幻的二手小区，马上要换掉老物业，迎来万科物业了

果不其然，隔一天朋友圈就刷到了万科物业第一天入驻小区的视频

如今小区门口那张红色的欢迎横幅，到现在都没换下来

换物业这个事儿，对每个二手小区来说，似乎都是亘古不变的大难题

根据上海市消保委统计，上海近七成业主对于小区物业并不满意

（数据来源：上海市民用物业管理现状调查）

看着公共环境每况愈下、房价涨幅跑不过周边小区、和物业不作为的态度...

很多业主感觉到无能为力，又束手无策

中远两湾城的老物业，在社区里盘踞了十几年之久，各方利益纠结，更换物业更是难上加难

今天就借由两湾城这事儿，和大家聊聊这个话题：老小区怎样才能把烂物业换掉

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干掉老物业，首先得有一个愿意干又能力强的业委会

说起来二手小区换物业，其实只需要四个步骤：成立业委会——与现物业解约——公开选聘新物业——业主投票改聘哪家物业

而从成立业委会这一步开始，就能难倒一大批小区

好了，我们可以先看看这个数据，据住建部统计，全国各地小区业委会成立率约为30％

上海是全国业委会成立率最高的城市，可以达到80％；北京、广州、深圳、杭州这些大城市，也只有30％左右

可想而知，全国大部分的二手小区，还没有换烂物业的权利，是因为他们还没有成立自己的业委会

愿望都是美好的，大多业主刚开始干劲十足，到后来就被各种磨得不了了之

因为门槛高，成立一个业委会，对于很多二手小区来说，那就是一次漫漫征程

首先得有几个热心业主牵头，有些小区邻里之间关系并不密切，还有的情况是小区如果是超低容积率的别墅小区、低密豪宅之类的

业主之间，可能好几年都见不上面，更别说成立什么业委会了

其次要得到街道和社区的同意，最后召开业主大会是征集业主签名，而业主签名必须要得到一半以上同意

看到这你可能觉得，一半业主签名也不难啊，怎么那么多小区都没办法推动呢

上海还好，一些流动人口数量大的城市，比如深圳；有些以候鸟型互助人群为主的旅游城市，比如海南

征集过半比例的业主投票，在这些空置率高、出租率高的小区，那根本就是天方夜谭

还有就是，业主自制的意识并不高，对投票选举这事儿并不熟悉，觉得麻烦

对于成立业委会这件事，都是事不关己高高挂起的态度，你不积极，我也不关心

很多小区刚开始交付，其实什么都是新的，绿化是赏心悦目的，楼道是干净整洁的，前两年业主们对小区总体来说基本是满意的

加之大家都刚搬进来，相互之间熟识度较低，年轻业主更加不适应熟人社区，难以凝聚在一起

更何况绝大多数业主对成立业主大会和业委会繁琐的流程不了解，从筹备组成立到正式完成业委会选举，短则半年长则一两年

时光荏苒，一晃两三年过去了，业主开始发现物业不作为的地方，渐渐不满，矛盾爆发的时候，才想到要去成立一个业委会

业主中有能力的没时间，有时间的不一定有能力，各种流程复杂，要获得街道办事处批准，还要征求大部分业主配合...

能从一个如此繁琐的流程中，筛选出十几个优秀的业主代表，建立业委会，绝非易事

很多小区，到现在都还迈出第一步，谈何换物业

02

即便成立了业委会，也是九九八十一难，开始的第一难而已

最近，我有幸采访了中远两湾城的业委会主任韩主任，终于了解这个居住着6万居民的小区，到底是怎么把原物业给换掉的

他告诉我，根植在楼栋里的业主代表，摸清民意，是两湾城换物业成功的基础

业委会为了真正了解每一户业主的意见，他们选择重建楼小组体系，摸底民意

也就是说，每个楼道选择3-5个业主代表，负责摸底30-50业主，最后结果反馈出来了，业主们都认为：老物业，必须换掉

根植到楼栋里的业主代表体系，奠定了中远两湾城成功换物业的基础

后来在业主投票中，12000户业主，只有800多户业主反对，支持率超过90％

随后业委会立马起草了有关新物业选聘的方案，进行15天的公示

这个方案是业委会花了十几天，由多个人共同完成的，当韩主任拿给我看的时候，整整有一本书那么厚

这还不算，除了新物业公开招标的方案，比如物业公司参与竞标的条件，有管理30万方以上小区经验的方可入选

各项服务标准还得细化，比如在保安、和保洁阿姨的年龄要求，都做出了明确的规定：45周岁以下的占比60％以上

有了如此详细的选聘方案，更容易获得业主、街道、社区的支持

然后将前期群众的意见把握好之后，接下来到街道和社区党组织去，报备和得到一些指导性工作

对于一个居住着四万人超大小区来说，更换物业是也是超大动作，中间会有很多不稳定事件发生的担忧

以韩主任为代表的中远两湾城第三届业委会，每一步行动都很谨慎，开展之前都要和街道、居委反复商量，保证合法合规

在2020年10月31号的业主大会上，中远两湾城终于过了原物业的解聘协议，和中远物业解除了合同

当工作推进到这一步的时候，似乎离换物业成功，是不是就差临门一脚了

就等着召开业主大会，赶紧投票把老物业赶下台就完事了

03

但是，盘踞在小区里十几年的老物业，绝不可能对这一切坐视不管

老物业这时候，会成为业委会选聘新物业路上的最大拦路虎

在选聘新物业这段时间，老物业、业委会、业主相互之间的关系，可以说是非常紧张，有可能发生正面冲突

平时不关心业主和社区的老物业，要换物业的时候，就开始积极参与，反客为主，阻拦投票，阻拦选票统计等等

就拿中远两湾城来说，业委会工作人员在上门收取选票的过程中，当时还是原物业的保洁和保安，便会悄悄拿着手机跟踪录像...

很多业主没进业主群，业委会在楼道上贴二维码，即便大多数业主进群，参与投票，刚贴上去就被前物业保洁阿姨给撕下来

甚至，有的小区老物业还会动用金钱攻势

比如，网上就有曝光一则新闻，是老物业为了让业主不投同意票，凭房产证可以到小区门口，领100元现金

更有甚者，有的业委会成员会受到威胁恐吓

某小区业委会执行秘书表示要更换物业公司时，业委会主任把自己的孩子都送到乡下，大部分业委会积极分子购买了人身意外险，以防遭到不测

有些前任物业撤离时，就跟情侣闹分手一样，最后还要大吵一架，实施恶意破坏行动，才愿离开

干掉老物业，种种奇葩事件，简直是社会缩影

加上投票这事，有时候业主之间态度不一，也会导致内讧频发

在微信群业主们嘴上说说要换，真正投票率还不到40％，一盘散沙任人拿捏

年轻的业主租客，像看猴一样看着业主为自己争取合法权益，年纪大的部分业主也觉得这事儿和自己没有关系

其中的利害关系，掰开揉碎了说，就是无动于衷

04

看到这里，是不是觉得换物业，简直比换对象还难了

换物业就和换男朋友一样的，都是长痛不如短痛，下一个更乖

最后还有一个隐患，小区换物业如果迎来物业费大涨，业主们会不会接受

烂物业比涨物业费更可怕，还会让小区贬值，绝大多数业主如今早就意识到了这一点

比如我们前段时间调研的“共享车位小区”春申复地城，一样是是换了万科物业，物业费涨了1块，现在2.6元／方，业主们都认为值得

中远两湾城因为自身体量大，154万方，居民户数1.2万，停车位5000多个，不论是年收费和商业规模效应，都非常可观

所以即便中远两湾在物业费1.7元／方一毛不涨的前提下，同样有五家物业公司报名竞聘，最终成功引进万科物业

对于老小区来说，一个好物业能够带来质的改变，现在的中远两湾城简直是脱胎换骨

听说，曾经那批号召大家反对缴纳物业费的人，开始积极引导业主及时缴纳物业费了，甚至有业主把前年欠下的物业费也都交了

小区业主如此积极缴纳物业费，是因为真的感受到小区很多地方正在慢慢规范，自己的生活也在慢慢变好，比如停车问题

当初散落在各个大堂地上的快递有统一的柜子装起来了

小区内部不论是水景，还是各种公共配套都维护得很好

听业委会韩主任说，万科物业来到中远两湾城，前期整体维护的费用就达到了几百万，还带来了不少增值服务

对于未来想要保持良性的持续发展，不涨物业费肯定是不现实的，所以这一次引进万科物业留了一个口子

只要物业服务好，其实业主都能看在眼里，三年后召开业主大会涨价，自然也会接受

05

这个曾经以乱出名的二手小区如今成功转型，已经成为了业主治理小区最好示范

随着上海的一波行情，换了物业的两湾城从去年二手房价7W／平，如今挂牌均价9.2W／平，最高成交价甚至超过了11W／平

对一个老小区来说，物业扮演的角色实在是太重要了，不仅关系到小区环境、安全、设备维护，甚至左右房价涨幅

社区治理是城市建设的重要一环，而要记得，我们每一个人都与之有关

那么，想要换掉小区里的烂物业，就从我们每个人，拿出积极参与治理小区的态度开始吧