行业点评

房地产：①百强房企Q1销售数据亮眼，3月销售额维持高增长：根据克而瑞数据，1-3月Top100房企实现全口径销售额31，459亿元，较2019年同期增长49.0%。3月单月，Top100房企实现全口径销售额12，926亿元，较2月环比增长49%，较2019年同期增长39.4%。3月市场延续2月交易热度，我们判断后续市场热度仍将维持，原因是货币政策的累计效应仍将支撑房地产市场量价。②土地集中供应情况：继长春之后，广州、无锡、天津、北京陆续挂出首批集中出让地块的正式出让公告。首批供地的5个城市中，北京，广州，天津供地力度强，占2020年住宅供地面积比重分别为56%，55%，45%，整体住宅供应充足，结构上郊区供地更多。我们预计集中供地下地价将有所分化，核心区土地资源有限，优质地块竞拍热度仍将延续，但郊区供地将明显增加，地价更加可控。重点城市中，由于3月5城推出集中供地挂牌，土地供应量较2月环比增加，考虑到4月将有更多重点城市推出首批集中供地，预计接下来土地供应将会维持高位。

非房：①多家物业公司业绩亮眼，营收及净利整体呈现高增长：碧桂园服务营收157亿元/+63%，毛利率34.0%/+2.3pcts，归母净利26.9亿元/+60.8%；恒大物业营收105亿元/+43%，毛利率38.1%/+14.2pcts，归母净利26.5亿元/+185%；华润万象生活营收68亿元/+15.5%，毛利率27%/+11pcts，核心净利润8.2亿元/+148%；融创服务营收47亿元/+66%，毛利率27.6%/+2.1pcts，归母净利6.0亿元/+122.6%；雅生活服务营收100亿元/+97%，毛利率29.7%/-7.1pcts，归母净利17.5亿元/+42.5%；金科服务营收34亿元/+44%，毛利率29.7%/+2.4pcts，归母净利6.2亿元/+68.5%；永生生活服务营收31亿元/+66%，毛利率31.4%/+1.8pcts，归母净利3.9亿元/74.4%；保利物业80亿元/+35%，毛利率18.7%/-1.6pcts，归母净利6.7亿元/+37.3%；招商积余86亿元/+42%，毛利率12.9%/-5.2pcts，归母净利4.4亿元/52.0%；中海物业67亿元/+22%，毛利率18.3%/-1.7pcts，归母净利7.0亿元/+30.2%；新城悦服务29亿元/+42%，毛利率30.7%/+1.1pcts，归母净利4.5亿元/+60.4%。②我们认为2020年物业服务公司在增长、外拓、业态丰富性中以及增值业务中表现不俗，最终体现为业绩增长迅速。但行业火爆的同时，仍需看到同质化竞争带来未来增长瓶颈的问题：物管板块存在提价难，盈利空间有限；大部分增值业务于母公司关联交易占比较大，与同赛道外部竞争者相差较远。

投资建议

　 当前行业结算利润率下行已充分体现在股价中，同时热点城市调控对开发商的量价模型影响有限。预计2021年往后销售利润率将企稳回升，基本面改善。房地产贷款集中度管理政策以及三条红线规则等，本质上是对行业的供给侧改革，整体有利于头部资债指标优秀的房企。头部房企地位稳固，仍可兼顾规模，具备溢价性。目前房地产股票估值处于历史低位，基本面处于恢复阶段，我们认为2021年是板块长期估值提升的起点。房地产重点推荐万科A、保利地产；非房重点推荐复星旅游文化、华润万象生活、中天精装。