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1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

2021-04-13 13:36:29

 

来源:楼市新观

资料显示,截止到2020年底,我国租房群体已经高达2.2亿人,其中一线和部分新一线城市租赁人群的比例超40%。租房人群年龄多集中于35岁以下,其中21-25岁占比最高,达到34.4%。租房群体规模日益攀升,归根结底是我国的房价水平偏高,尤其是京沪深等城市的房价对外来刚需群体极不友好,很多毕业5-10年的985、211高材生,依然不能实现靠工资买房的理想。买不起房,很多人就不得不把租房当作是解决居住的第一途径。

1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

更值一提的是,2019年初社科院发布研究报告显示,2018年我国城镇地区重点50城房价收入比已经由2017年的9:1提升到了13:1,不管是2017年,还是2018年,重点城市的房价收入比都远超国际临界点6:1。这意味着,普通刚需群体想在全国50城中任一城市买房,都需要不吃不喝攒至少13年才能攒够首付款,而且是在房价永远不涨的前提下。

此外,统计局3月份发布的数据,全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高,全国商品房成交均价破万,成交均价为11030元/㎡。2000年,我国的平均房价只有1986元/平,换句话说,过去20年,全国平均房价上涨了5倍多。

1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

我国当前的房价水平,“严重偏高”已经是有目共睹的事实。但很多专家却置事实于不顾。北师大董教授2020年3次发表言论称,我国的房价并不算高,各类型的房子全计算在内,均价不足6000元/平,近些年老百姓的工资收入都迎来大幅增长,大家完全可以承受得起。如果有人买不起房,那肯定是他自己的赚钱能力不足。

经济学理论认为,一个商品的价格偏高,核心因素是供求规律的长期表现形式为供不应求。我国整体房价偏高,真的也是供不应求导致的吗?答案可能出乎很多人的意料:我们不仅不缺房,而且还有至少1.2亿套房在“空置吃灰”。

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国家从未发布空置房的具体数据,那么1.2亿套房空置,这个结论是怎么来的?基于三个权威数据计算而来:1、西南财大2018年发布的报告显示,2017年我国住房空置率是21.4%。其实每年我国的房屋空置率都在缓慢上涨,截止到2020年底,全国的住房空置率可能不低于22%;2、截止到2020年底,全国城镇居民8.5亿,城镇住户3.7亿;3、央行2020年4月份的最新数据显示,全国城镇地区户均拥有1.5套房。

1.2亿套房空置,房价跌定了?

全国空置房那么多,是不是意味着房价跌定了?毕竟全国住房已经步入“供大于求”局面了,房价应该进入“下跌通道”了。其实不然,空置房数量众多确实坐实了“我国房屋严重过剩”、“供大于求”的事实,但并不能直接影响房价下跌。

地产大佬潘石屹两年前曾经吐槽过,“我国早已不缺房了,据我所知有些城市的空置率已经高达30%以上。即使在北京这样的国际大都市,也有人购买100套房,但是自己却只住1套,其余的绝大多数房产都处于空置浪费状态。”他直言,如果这种局面不加以改变,我国的房价很难下跌——开发商建再多的房子也不够炒房投资客买,建100套房30套空置,不仅仅是资源的浪费,还会进一步推高房价。但出台空置税,可扭转这种局面。

结论就是:空置房数量越多,越会推高房价,除非出台空置税。

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此外,行业专家表示,中国今天已经不缺房子了,基本已经解决了房子的居住问题。从全国的户房数量来看,房数已经超过了户数。为何有些城市房价仍然有上涨压力?专家为,“核心问题在于房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布,实际差异是非常巨大的。”

专家的观点也很好地回答了,全国空置房1.2亿套之多的情况下,并不意味着房价就跌定了,因为还要考虑分布因素——全国总共有600多个城市,每个城市的房屋供应情况都各有不同:对于全国最有价值的二三十个一线、二线城市,需求每年都在增加,但供应不足是硬伤,所以房价长期来看都有上涨压力;

但对于绝大多数人口常年流失,经济发展缓慢,远离国家中心城市的三四五线城市,从今年起,房价下跌的压力就非常大,特别是前两年靠着棚改拉动“疯狂补涨”的“三无”城市,房价下跌的压力最大。这两天媒体报道的,环京的燕郊房价“膝斩”,有楼盘房价由最高点时35000元/平,已经跌到了8000元/平。有高位接盘的炒房投资客,甚至在网上“排队卖房”,有些资金链即将断裂的炒房客,甚至喊话“只要有人替自己还房贷,房子免费送。”

1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

今年起,两类房子“不香了”,大家一定要慎买

有人可能会反驳说,房价跌的城市只是极少数,而且只要入场出场的时机把握好,买房仍然可以“稳赚不赔”,投资房产仍然是最佳造富途径之一。尤其是在未来国家推进新的城市化道路和城市化战略的背景下,9个中心城市和城市群的房子仍然可以“闭眼”买,因为这些城市有显著人口增量、有发达的经济托底、有丰富的资源依托,房价还有很大上涨空间。

对此我们不敢认同。未来在“房住不炒”作为房地产长期调控政策的背景下,任何城市都不能保证投资买房“稳赚不赔”了。地产大佬冯仑说得很明确,起哄闭着眼睛买房就赚钱的时代已经一去不复返了。

在上述专家看来,从2021年起,不仅不能盲目追崇“买房必赚”思维,还必须要学会认清有些房产“不香了”的事实,不能再乱买的事实——2021年起,两类房子的“缺点”越来越明显,在业内人看来,这两类房子是名副其实的“烫手山芋”。这两类房子就是被住建部重要信号宣布“打入冷宫”的超高层住宅和小产权房。

1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

超高层住宅:尤其是县城的超高层住宅,不仅“不香了”,在新规下,未来还可能沦为“咸鱼”,永远无法翻身。这不是危言耸听。2020年4月国家出台“限高令”新规,对超大、特大城市建摩天高楼进行了严格限制,而且还明确要求“中小城市要严格控制新建超高层建筑”。到了今年情况就更严重了,2021年3月29日,住建部发了一份加强县城绿色低碳建设的意见稿,公开征求意见。其中明确提到,未来县城6层以下住宅不低于75%,而且原则上不准建超过18层的建筑。

国家为什么要严格控制各地建超高层住宅的规模?归根结底是两方面原因:其一、这类住宅后期的维修、拆迁成本很高,可能面临拆不起、拆不动的情况;其二、超高层住宅的居住体验并不好,而且存在消防安全等隐患。国家“限高令”新规下,超高层住宅的价值一夜之间大幅缩水。对于这类房产,今年起购买时一定要慎重,因为随着时间的推移,这类房产不仅舒适性会越来越低,还将面临大幅贬值的可能。

1.2亿套房空置,房价跌定了?住建部信号:今年起两类房子要慎买

小产权房:过去绝大多数购房者热衷于购买小产权房,一方面是资金不够买城市商品房,另一方面是觉得小产权房性价比高,反正买来都是居住,有没有产权很多人并不在意。但随着国人对房屋产权的占有和重视程度不断提高,近年来小产权房的地位开始大幅下滑。尤其是住建部在2020年5月发布通告明确,“小产权房不得借不动产登记洗白”,等于彻底将小产权房“打入冷宫”——小产权房不能“洗白”,意味着这类房子就是“违法”的,而且国家不会对其颁证,不具备商品房合法的交易价值。最主要的是,如果未来国家发布政策要求“小产权房全部拆除”,购买小产权房的人可能真的会“房财两空”。

小产权房未来能否“转正”仍然存疑,而且很多城市对于小产权房都“敌视”意味甚浓,所以对于这类房产,我们建议今年起购买时也一定要慎重。尤其是一二线城市,总价也并不算低的小产权房,最好不要乱买,因为这类城市未来真的可能依法率先拆除。小产权房未转正就被拆掉,对于购买它的人而言,就是竹篮打水一场空。

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