“房企是否需要转型已经勿需讨论，市场已经在发生变化。”传统房企将会向城市综合开发运营方向转型。

“房企是否需要转型已经勿需讨论，市场已经在发生变化。”中信地产副总裁林竹坚信，房企必须换个“活法”了。“商业模式决定转型过程中谁能获得巨大利益，”他对《中国房地产金融》预判，传统房企将会向城市综合开发运营方向转型。

房企盯上城市运营

过去十年中，房企上市公司资产规模在快速增加。但不争的事实是，净资产回报率在近几年呈现下降趋势。在已经披露2014年报的涉地产上市公司中，金地集团、招商地产、华发股份等公司2014年毛利率和净利率悉数同比下降，过半房企净利率下降到10%以下。

即便是一线龙头房企万科，也未能逃脱净利润大幅下降的魔咒，其发布的一季度业绩显示，一季度集团归属于上市公司股东的净利润为人民币6亿至7亿元，较2014年同期15.29亿元下降约54%至61%。

房企面临必须换个“活法”的尴尬。林竹提出，中信地产站在新型城镇化的未来看现在。围绕新型城镇化，并非简单圈地建房，而是运用资源优势提供城市运营服务。他指出，中国城市在经历城市自然生长初级阶段后普遍进入城市租房成长时代，同时发达地区逐步向城市综合运营的科学发展时代过渡，其中拥有巨大市场机会。

事实上，城市运营成为房企转型的“香饽饽”，不少房企拥有和中信地产相同的图谋，试图转型成为城市综合功能的提供者。

在房企千亿元俱乐部中，万科2013年年底正式提出从“房屋建造销售商”转型“城市配套服务商”的企业定位；绿地率先筹划“产城一体”战略以适应城市运营商的角色……万科、绿地、万达等先后以实际行动加入城市运营的战场。

今年以来，这一战场越发热闹。6月5日，方兴地产宣布，“城系产品在路上。”方兴地产斥资400亿元在青岛投资“中欧国际城”，项目总占地面积2500亩，定位为智慧化社区。这意味着方兴地产“城市运营”产品线正式起航。

龙湖地产也透露出向城市发展运营商转型的想法。上海龙湖总经理张泽林在接受媒体采访时表示，龙湖从过去低密度豪宅建设者逐渐走向都市全产业链定位，未来希望通过全产业链的塑造使得龙湖在上海成为城市发展运营商。

PPP模式成为热点

然而，城市运营或成房企蜕变方向，但其对房企操盘能力也有着更高要求。中信地产选择引入“PPP模式”。

所谓PPP即公私合作，是指为建设城市基础设施项目提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系。与过去BOT模式相比，PPP模式更强调政府和社会资本的利益分享和风险共担。

PPP模式正在总动员阶段。5月13日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推广政府和社会资本合作模式，要求汇聚社会力量增加公共产品和服务供给。一周之后，国务院办公厅就转发了财政部、发展改革委、中国人民银行《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》，也即42号文。

林竹捕捉到政府之所以大力推进PPP模式，是因为新型城镇化过程中，有巨大资金需求以及提供产品能力的企业的需求。他认为，在城市运营方向中，主动将国家战略、金融工具、产业资本等资源整合，即能对接巨大市场需求。林竹眼中的城市运营，是以规划为导向的资源整合平台，在此商业模式下“没有敌人，只有朋友”。

中信集团拥有庞大资源：国家发改委定位中国有90多个行业，目前中信集团涉足的行业近60个，包括金融、建筑设计、工程制造、基础设施、能源、装备制造、钢铁、化工、汽车，医疗、旅游等。这一切或将为中信地产提供更大的发展空间。林竹称，内部整合已经开始。

业内人士指出，开发商正在迎来新的台风口——PPP模式，PPP模式暗含的资本以及投资开发运营经验两个前提条件，恰恰正是开发商的优势所在。

房企参与PPP项目的好处不言而喻，房企参与PPP项目能够促进其向城市运营商转型，为房企提供了新的利润增长级。然而，充满机遇的同时拥有不少风险，例如投资金额大、回报周期长、赢利点还待明确。

针对可能存在的风险，林竹表示，“转型本身即是一种淘汰，不能适应的企业会淘汰，适应的企业不仅能够活下来，而且还会活得更好。”他进一步解释说，中信地产针对每一项目都会进行投资可行性分析。“肯定会有盈利点。”他同时用阿里巴巴的例子解释，阿里巴巴通过前所未有的模式获得巨大利益，但它初期并没有看到一定能够盈利。