随着碧桂园巨无霸项目在国内销售的推进，马亚西亚的中国开发商正引发越来越多产业界的关注。

这个地处马六甲海域，国土面积与人口相当于中国一个省份平均水平的东南亚岛国，已经成为中国开发商的库存高地。

据《东地产财经周刊》统计显示，碧桂园、绿地、富力等众多开发商云集之下，各家公司财报加总后的土地库存货值，高达数千亿元。在国际化征途上，扎堆大马的开发商，最终是会分享高收益的“蛋糕”，还是将吞食盲目投资的“苦果”？目前仍难定论。

看房者的疑虑

近日来，碧桂园在马来西亚的森林城市项目进入全面推广期，该项目为国内外民众勾勒了一个完美的城市居住空间。据介绍，碧桂园森林城市总投资达2500亿元，采取立体分层构想建设——地面为公园，无车辆穿行，建筑外墙长满植物，全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统，如同置身森林之中。今年以来，碧桂园森林城市更是以“买房送绿卡”、“新加坡房价1/4”、“永久产权”等口号在朋友圈频频刷屏。

但是曾经跟团去马来西亚碧桂园森林城市的看房者李晨在接受《东地产》“采访时表示：”森林城市所处的新山地区，是马来西亚最南端的城市，感觉非常偏僻，还没有上海郊区的小县城热闹。而且我去看的时候，这个项目旁边什么都没有，全是工地。周边的交通状况也完全没有跟上，没有私家车感觉寸步难行。

值得一提的是，导游特意叮嘱李晨一行人：“新山治安不怎么好，晚上千万别出去。”如此的治安环境不由得使人产生一些后怕，如果在这样的地方生活，恐怕还需要为自己的人身安全买上一份保险。

此外，该项目曾在宣传时，打出离新加坡只有一河之隔的口号，在国内人眼中，这样的区位意味着业主可以分分钟去新加坡游玩。但李晨告诉《东地产》，所谓的“上班新加坡，居住在新山”远没有听上去的那么美好，“森林城市距离新加坡市中心还有35公里，从马来西亚要去到新加坡，首先要从马来西亚出关，再到新加坡进关；回来时，又要从新加坡出关，再到马来西亚进关。换句话说，如果我真的是居住在新山，上班新加坡，那么每天就要过4次关，才能回来。而且过关很累，每次过关队伍都是排长龙的，毕竟很多马来西亚当地人都要到新加坡那边去打工，然后晚上回来。”

在这样的状况下，李晨并不相信新山以后会有多好的发展，她也袒露了自己内心的疑问：“买了这房子以后，卖给谁呢？我觉得是没有人接手的，其实就等于花钱买了套房子在那边一直放着，我并没有看到升值的机会，毕竟整体竣工时间需要20年，这么长的时间，充满了太多的变数。而且所谓的永久居住权，就是申请第二家园，还是需要很多前提条件的，包括存30万马币到马来西亚的银行等，并不是买了房子就马上可以得到马来西亚的永久居住权的。”

碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏曾表示，碧桂园森林城市的客户将比一般的海外项目更加国际化，不仅仅是国内客户，马来西亚本地客户、新加坡客户，包括中东等地区的客户都在囊括和拓展之列。

李晨一行人在森林城市的沙滩上也接触到了部分马来西亚当地的华裔。不过，他们表示，他们自己有住房，并不会购买碧桂园森林城市的房子，“都是你们中国人来买的，我们只是把这里当成景点来玩而已。”

事实上，与李晨同行的看房团里，大家对该项目的认可度也普遍不高，据她所知，也没有人愿意为这个项目买单，他们认为，到马来西亚来买中国城并没有什么意思。

大马“淘金”热

虽然前途未卜，但近年来，随着国内土地价格日益高企，布局海外已然成为许多开发商的共同选择，而马来西亚也因为诸多利好因素而成为众多开发商的首选。

据不完全统计，目前在马来西亚拿地开发的国内房企包括了绿地、新华联、富力、雅居乐、碧桂园等，投资金额从2、3亿，到上千亿不等。

2013年，碧桂园首度试水海外，其在新山的金海湾项目一经开盘便赢得市场认可。《东地产》在其2013年年报中注意到，作为集团首个开盘的海外项目，碧桂园金海湾2013年全年合同销售金额接近人民币70亿元，成为集团当年最大的合同销售贡献者。

之后不久，富力地产发布公告，其全资子公司以85亿元人民币收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的土地，该地块将会开发为住宅及商业物业。

富力表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的首个境外市场。长远而言，收购该土地开发住宅及商业销售物业将在收益及盈利能力方面巩固竞争力。

当时的公告称，该地初步计划为分期开发，待开发的物业有约350万平方米的估计可售楼面面积，将包括高层住宅单位、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。

紧接着的2014年1月，新华联也发布公告宣布：公司以3亿元购买马来西亚柔佛州梅蒂尼B区9幅地块，总建筑面积为19.16万平方米，地块将建设南洋度假中心。

同月，雅居乐宣布斥资4.3亿元取得吉隆坡一块约4.1万平方米的土地，这也是雅居乐首次试水海外市场。

到2014年2月28日，绿地集团也就马来西亚新山市两个项目签署了合作备忘录，计划斥资近200亿元人民币进行投资建设，涉及的两个项目分别位于新山市的东区和西区，沿柔佛海峡，与新加坡隔海相望。两个项目总占地面积约860亩，规划建筑面积约230万平方米，规划建设大型住宅社区、中高端服务式公寓、酒店及配套商业。

当时，绿地集团董事长张玉良针对马来西亚的项目曾评价说，相比欧美及澳大利亚，东南亚国家房地产价格相对亲民，且当地居民华人占比较高。更便于融入当地社会。绿地希望通过投资马来西亚项目提升绿地在亚洲市场的影响力。

回报悬念待解

然而，在大举进军海外的背后，后期的投资回报却时刻牵动着这些企业的心。

碧桂园金海湾项目首战告捷，《东地产》在碧桂园2014年年报中注意到，2014年，马来西亚项目合同销售额约为人民币26亿元，相较于2013年的70亿元销售额，已经出现了明显的下降趋势。

而2015年碧桂园全年业绩报告显示，马来西亚柔佛州的森林城市项目，首批货量已于2015年年末推出并基本售罄，不过，公司却并没有公布具体成交量以及销售数额，这难免引发外界疑虑。

碧桂园总裁兼执行董事莫斌曾表示，其森林城市项目的购买人群中，一部分为员工内部认购，并且大陆客户占比约为80%以上。

克尔瑞研究中心研究经理朱一鸣曾表示：“尽管一些房企进军海外市场旗开得胜，但这些项目大多是”返销“给中国人，这种自产自销模式短期效果虽然很好，但不具持续性，如果仅依托中国人的海外置业需求，国内房企的海外业务很难持续发展。出海的房地产企业必须能制造出满足国外消费者需求的产品，同时兼顾国内外市场，才能持久地发展。”

与此同时，富力地产在马来西亚的项目进展也不是很顺利。富力在2013年拿地，但直至2014年下半年才开始动工并对外销售。有知情人士透露，此时，马来西亚楼市整体的发展现状，已经和富力拿地时的状况大不相同。

2014年初业绩会上，李思廉曾表示马来西亚项目的全年销售预期为50亿元。

然而事与愿违，富力在马来西亚柔佛州的项目——富力公主湾的销售似乎并不理想。该项目在2014年8月推出之后，当年销售达到人民币16.9亿元，销售面积8.88万平方米；到了2015年，该项目的销售面积大幅缩水。据富力地产2015年报显示，其马来西亚柔佛新山项目在2015年中售出6.03万平方米，较2014年度减少了32%，销售金额10.11亿元，更是较2014年度大幅下降了40%.

而在绿地发布的2015年年报内，尚未公布马来西亚项目的具体销售情况。

据悉，随着马来西亚愈演愈烈的购房投机行为，马来西亚政府已经出台了一些限制性政策。2014年起，国外客户在马来西亚购房后5年内转售房产需要按收益部分缴纳30%的增值税，而之前是3年内转售房产需征收30%。这些将导致投资者的回报周期大为延长。

国际化2.0的机遇与挑战

事实上，开发商国际化的进程并不是一开始便如此大胆地在海外市场攻城略地，曾几何时，他们往往在海外市场直接购买运营成熟的楼宇。

2013年，绿地集团收购了全球前十大公共基金——加州教师退休基金持有的美国洛杉矶中心区大都会项目，总投资10亿美元。

同年，复星国际发布公告称，旗下全资子公司已与美国摩根大通银行签订一份购买协议，以总价格7.25亿美元购买位于纽约的第一大通曼哈顿广场；此外，SOHO中国与巴西财团联手以7亿美元的价格买下美国纽约通用大楼40%的股权。

时代在变，企业在海外布局的思路也在发生转变，单纯的“买楼”已经不能满足国内房企布局海外市场的雄心，直接买地参与开发成为许多开发商的选择。但不难发现，国内开发商在选择地块时，一般都选择土地价格相对低廉的国家。

张玉良曾说，与国内相比，济州岛的房地产价格对开发商和中国买家而言都“非常划算”，在济州岛拿地是50万元/亩，但在海南拿地，起码要1000万元/亩。

再如富力耗资85亿元在马来西亚购入的6幅地块，单价仅仅在2000元每平方米左右，这样的单价依然创下柔佛州土地交易价格新高。毫无疑问，远比国内市场低廉的土地价格成为了马来西亚吸引中国开发商在此处大肆圈地的诱饵之一。

然而，不同市场环境之下，扎堆买便宜土地的中资房企，面临着一系列的机遇与挑战。

一位业内人士表示，房企积极布局海外，规避国内拿地风险，尝试培育海外投资技巧，这些都是房企投资策略转变的体现。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，无论是买楼亦或是买地，主要根据市场机会而定。在土地价格低廉的国家买地无疑为房企创造了更大的盈利空间，但也存在诸多风险。

他告诉《东地产》：“进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。”