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内房股完胜香港房企的投资逻辑

2017-02-27 20:48:00

 

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近期表现强劲的香港股市,通过港股通继续吸引着资金南下。作为香港股市中举足轻重的板块,房地产股在全球资产荒背景下,自然成为资金重点关照对像。然而,有意思的是,香港本地房企和内地房地产股表现出了较大差异,内房股的股市表现完胜香港房企。

今年以来,截止2月中旬,恒生指数已取得9.24%的收益。以新鸿基地产、长实地产、新世界发展、恒基地产的传统香港房企表现不温不火,平均收益率仅9%左右,与恒生指数表现大致相当。当中表现最优的为新世界发展,年内收益率为13.54%,表现最差的恒基地产,收益率仅6.67%。与之相比,内房股则相当强劲,代表性房企,如碧桂园涨幅则达到23.04%,中国恒大今年录得20.91%的收益率,中国海外发展涨幅达到14.84%,融创中国涨幅为16.74%,股权之争尚未了结的万科企业,表现也有9.49%。

是什么原因造成了这些强烈反差?答案在于投资预期。从发展模式来看,香港的传统老牌开发商,大多走向了重资产模式。典型代表如新鸿基地产,通过重金开发城市核心地段,除部分住宅出售贡献营收,主要模式为持有优质物业,获取稳定的租金回报。反观内地龙头开发商,尽管已呈现出加大优质物业持有的趋势,但目前仍是高周转的开发销售为主。这最终造成两种差异化的财务表现:香港房企营收整体表现平稳,增长缓慢;而内房股营收增速快,超越市场预期增长的企业不时涌现。另一方面,与部分香港房企在内地市场的收缩不同,内地开发商仍处于合纵连横、并购称王的大整合时代。在行业集中度快速提升的背景下,通过做大营收带来规模效应,仍是相当多房企的现实目标,这期间也让市场不断涌现出姿态各异的黑马,从而为企业发展带来想像空间。于是,投资逻辑逐渐清晰,前者预期平平,后者具有想像空间,聪明资金追捧内房股也就不难理解了。

具体到投资而言,接下来需要回答的问题是,内房股完胜香港房企的股价表现是暂时现像,还是趋势性机会?另外,这种投资的超额收益能持续多久?回答这一问题,需要厘清内地楼市所处的发展阶段。目前内地楼市,仍处于黄金时代向白银时代的过渡阶段,城市分化、市场周期波动加剧背景下,房地产行业集中度的快速提升,有利于大品牌房企获得更多的市场份额。换句话说,尽管全行业营收的天花板已经可以预见,但企业营收的天板板远未到来,在多家房企迈过3000亿之后,4000亿、5000亿的时代正拍面而来,企业未来前景仍生机勃勃。

可以预见,只要股市走牛,投资内房股仍将获得超越香港房企的收益水平,营收增速快的内房股将不时有黑马涌现。不过,需要提醒的是,一旦股市由牛转熊,风险偏好转变,相对稳健的香港房企,将会相对抗跌,那或许是未来的另一种差异化景像。

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