1-9月商品房销售增长13.3%。此前许多开发商对9月和10月的销售抱有很大期望,但事实情况并不理想。根据国家统计局的数据,9月份房地产销售额同比增长6.7%至1,474亿元(人民币,下同),但销售面积同比下降3.6%至1.68亿平。我们认为受持续收紧的房地产政策影响,市场情绪自9月开始转淡。另一方面,中美贸易战也引发了投资者对经济前景的担忧。事实上,我们在10月的调研发现,销售中心的访客人数已经有所下降。

9月房地产价格企稳。今年前9个月,合约销售均价上涨10.2%至8,728元/平。国家统计局的数据显示,自2018年9月以来,房价上涨趋势已经放缓。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格由上月上涨0.3%转为下降0.1%,其中上海和深圳分别下降0.1%和0.2%、北京持平、广州上涨0.4%;31个二线城市新建商品住宅上涨1.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅上涨0.9%,涨幅比上月回落1.1个百分点。9月有新闻称,部分业主在开发商宣布降价清库存后出现抵触情绪。碧桂园也承认,从9月1日到10月7日,有253个项目降价10%左右,占前8个月可售资源的5%左右。

压力初显。我们对中国房地产市场非常谨慎。在此之前,我们预计2018年销售额和销售面积将分别下滑10%和8%。市场在度过前8个月平稳增长后,我们认为房地产市场从9月份开始,压力慢慢显现。我们根据最新数据调整房地产销售预测,并估计销售额将增长7.2%至14,339亿元,但销售面积将下滑0.8%至16.80亿平。除非房地产政策在2019年放松,否则我们预计开发商将在2019年面临困境。

库存压力缓解。一方面,今年前9个月,新开工面积继续增长16.4%至15.3亿平。另一方面,在建的总建筑面积增长3.9%至76.7亿平。截至2018年9月,已完成的待售物业连续19个月下降,至5.32亿平。与月度物业销售相比,2018年9月消化周期降至4.0个月,这是自2012年以来的最低水平。

部分开发商,特别是小开发商,可能难以实现销售目标。销售工作将在四季度变得更具挑战。截至2018年9月,一些小型开发商仅实现了不到全年销售目标的70%。禹州地产(1628HK,买入)仅完成56%的销售目标,雅居乐(3383HK,买入)和中骏置业(1966HK,买入)的目标达成率分别为64%和67%。这些公司需要加快销售进度,才能完成全年销售目标。展望未来,我们相信房地产市场将强者愈强,领先的开发商将获得更大的市场份额。