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房地产调查报告：国庆调控密集出台地产链估值承压

时间：2016-10-11 23:37:00 来源：

国庆长假期间各地密集发布了楼市限购限贷调控政策。从区域来看，出台限购的20个城市均为此轮房价涨幅较高的一二线城市，三四线和非热点二线城市仍将保持去库存的基调，体现“因城施策”即“一线城市要控，二线城市要稳，三四线城市要活”的精神。从内容来看，大部分二线城市恢复限购主要针对非户籍人士的投资性需求，而限贷政策则基本恢复至2015年政策松绑前的首付比例，政策导向仍以平抑房价、控制风险为主，而非全面打压。

回顾2010-2013年的限购周期和2014-2016年松绑周期，行政调控对短期楼市成交量的影响较大，但行业中期量价走势仍由市场自身供求关系和货币政策决定。如2010年4月国十条颁布前，成交同比涨幅已在2009年底见顶，而后续出台的限购政策则配合当时央行连续5次加息，市场才进入2年的调整期。对于未来走势判断，从成交量来看，全国房地产销量同比涨幅已于今年4月见顶，而此次限购政策密集出台将通过行政调控和预期管理的方式，进一步挤出投资性需求和部分改善性需求，因此未来成交量高位下滑趋势的确定性较大。从价格走势来看，目前热点城市库存去化月数持续低位，宏观流动性宽松格局不变，资产荒的背景下，一二线城市价格硬着陆的风险较小；而三四线城市虽未出台限购，但市场预期转向将不利于去库存的进行，价格下行压力相对较大。由于目前地产板块仍以开发类企业为主导，行业估值将显著受制于成交量的下滑，即使出现超预期的惯性景气也将触发更严厉的调控出台，我们将板块评级由增持下调为持有，建议更多关注结构性机会。

支撑评级的要点。

板块行情:上周SW房地产指数上涨0.66%，沪深300指数下跌0.68%，相对收益为1.35%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第3位。

个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中南建设、浙江东日、匹凸匹、运盛实业、卧龙地产。

公司动态:华夏幸福取得ppp成交通知书，与多城市政府签署合作备忘录；中航地产拟向保利地产转让多家项目公司；深深房A以发行A股股份方式购买恒大地产100%股权；阳光城第二期员工持股计划完成增持3.23%；五牛基金完成增持匹凸匹5.00%；财信发展北京融达减持6.1987%；中茵股份董事增持0.0086%；宜华健康员工持股计划完成购买总股本的2.37%；格力地产首期员工持股计划完成增持0.115%；蓝光发展拟非公开发行债券80亿元；东方银星终止筹划重大事项；天健集团拟收购粤通公司100%股权；蓝润资产受让九川集团所持运盛医疗股份。

政策新闻:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、郑州、苏州、无锡、成都、福州、佛山、珠海、厦门、东莞等多地推出楼市限购限贷新政，遏制房价过快上涨，打压资产泡沫；国土部规定全国将停止别墅类供地，联排低密度项目审批将受控；上海将从10月8日起全面实施不动产统一登记制度；

行业数据:9月最后一周40个重点城市新房合计成交1268万平米，环比上升25.4%；9月日均成交130万平米，环比8上月上升11.6%，较去年9月上升37.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:26.7%、21%、34.9%，北上广深环比变化分别为:26.8%、12.7%、59.8%、-18.9%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为4.6个月，环比下降0.12个月。

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