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小财看房|中建宸园的尴尬,如何造一个“望京生态别墅区”?

时间:2022-10-31 11:26:15

 

来源:中国网财经

在百度搜索“望京生态别墅区”,出现的链接里有且只有中建宸园。这也从侧面暴露出中建宸园身处奶西板块的尴尬。

百度搜索“望京生态别墅区”,出现的前三条链接里都有中建宸园

奶西与望京,可谓近在咫尺,但一般人都不会把奶西归到大望京圈里,而是会划在靠东的新北苑。在地理位置上,奶西已经够尴尬了,而中建智地还要在这里建别墅。别说奶西没有别墅基因,连望京都没有。因此,中建智地需要硬生生造一个别墅区的概念。嗯嗯,望京生态别墅区,你们听过么?

成片规划已定 配套需要等

◆ 商超:大型商超基本没有,附近的东洲家园有便民超市,据说2022年3月刚开业;

◆ 交通:距离地铁14号线善各庄站3.9公里,开车约8分钟,公交939、869到善各庄站也要15分钟;

◆ 医院:附近无医疗资源配套,开车去最近的北京安世杰中医门诊部要16分钟、去中国中医科学院望京医院要30分钟;

◆ 教育:附近有芳草地国际学校、陈经纶中学奶子房校区;

◆ 公园:距离奶东公园2公里左右,步行约30分钟;距离朝来公园约3.9公里,骑行30分钟;

中建宸园所在的地理位置

附近有回迁房小区东洲家园

芳草地国际学校

东洲家园附近的烂尾商业

在北京今年的前三轮集中土拍中,奶西板块已经为朝阳贡献了两幅土地。其中,318地块、320地块分别被中建智地、首开摘得。从地图上看,两个地块仅相隔一条马路,这意味着中建宸园与望京樾享受同等配套。

中建智地摘得318地块,首开摘得320地块

由于奶西板块是先规划后开发,目前周边并无成熟配套,而已规划待落地的配套包括319地块的9班幼儿园、320地块东南角的公交站、临近来广营北路东侧1.39公顷的生态景观绿地、29-315-2地块的中小学、29-317-3地块的机构养老设施、29-317-4地块的综合性商业金融服务等。小财表示,先规划这事儿吧,可能会成为时间的朋友,也可能被时间抛弃。

造一个别墅区概念

尽管318地块与320地块同属于二类居住用地,但规划要求却迥然不同。318地块的容积率相对较低,仅为1.40,同时限高30米,指导价为8.9万/平,高于望京樾的8.5万/平。

29-318地块建设规划要求

比较来看,中建宸园所在的318地块要求更为严格,能做的产品类型也就非常有限。加之,318地块上有一条纵向的街坊二路要建,将地块自动分割为东西两区。因此,中建宸园东区为叠拼别墅,面积约为320-400平;西区为洋房产品,面积为165-210平。

318地块有一条纵向的街坊二路要建

产品调性上去了,区域也得顺势拔高,不然太减分了。奶西板块的硬伤在于,与其说是望京北,不是说是新北苑东,因为距离望京SOHO约为7.5公里,而去龙德广场不足7公里。因此,主打“望京生态别墅区”其实也不是特别贴切。

不过,“望京生态别墅区”里的生态是真的。项目西侧有清河营郊野公园、北侧有温榆河公园,东侧有奶东公园、南侧有朝来森林公园,均在3公里范围内。小财想问,仅有生态资源的住区,你们愿意来么?

来广营北路附近的荷塘

很多时候,我们痛恨标签,却又渴望被标签化。中建宸园创造概念的背后就是利用了这种心理,先撇开房子的销售情况,反正产品的定位是别墅,与之对应的应该是别墅区。因为别墅区和非别墅区听起来还是蛮不一样的,一个别墅项目出现在非别墅区也是非常突兀的。

丽泽板块

So,中建宸园前期最重要的工作就是炒区域、炒区域、炒区域。反观丽泽板块的发展,经过多年酝酿,虽然内城墅项目众多,但仍不能与中央别墅区匹敌。小财以为,造一个概念容易,但打造真的别墅区却并非易事。从奶西板块的开发进度看,这里能否成为真的别墅区仍有漫长的路要走。

区域内无竞品

截至目前,奶西板块仅有318、320地块被拍出,位于望京樾南侧的321地块在北京2022年四批次供地中已经挂出。因此,中建宸园和望京樾还肩负着炒热区域的使命。

望京樾南侧的321地块规划要求

仅从产品类型来看,望京樾主打小高层,以改善客群为主,有102平的三居、120平的四居、155平的四居。321地块的规划条件与望京樾类似,产品类型差不多,两个地块与中建宸园均不存在正面竞争。

不要忘记,在奶西板块的东侧就是孙河别墅区,直线4公里。孙河板块属于老牌中央别墅区,认可度更高。相比之下,奶西板块有种被实力碾压的感觉。因此,中建宸园的总价也较中央别墅区的不少项目低很多,主要收割别墅入门级人群。

中建宸园此次取证共15栋楼,272套。其中,洋房7栋,共208套,总价1430-2100万;叠拼别墅为8栋4层建筑,共64套,上叠约320平,下叠约400平,总价2900-3500万。

中建宸园预售住宅拟售均价

而位于孙河板块的恒基·天汇,户型为270平的四居、410平的五居,总价3726-5658万;懋源·璟玺均价8.6万,总价4400-15000万元。

既然区域有别,价格或是最好的入场券。虽然中建宸园的房子套数不多,但很多人把奶西板块比作飞地,从地理位置上难有产业倾斜,未来大概率会是如天通苑一般的睡城。嗯,睡城里的别墅,小财也想知道住在哪里是什么感觉。(记者 张增艳)

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