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房价低迷融资难 2.4万亿巨债压顶地方政府

2014-08-09 09:26:00

 

来源:互联网

房价低迷融资难 2.4万亿巨债压顶地方政府

毫无疑问,今年是地方政府偿债压力最大的一年。

国内房地产行业持续低迷,地方债还款高峰期将至,面对巨大财政收支缺口,地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时,在经济下行压力之下,今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓,而刚性支出不减,地方债的偿债压力陡增。

据《中国经营报》记者了解,截至2013年6月底,地方政府负有偿还责任的债务约11万亿元,而今年需要偿还的债务占债务总余额的21.89%,这意味着,2014年地方政府需偿还债务或高达2.4万亿元。“在财政收入增速放缓而支出刚性强的背景下,地方政府偿债压力会进一步加大。同时,化解债务压力较大。”财政部副部长王保安此前曾表示。

2.4万亿巨债压顶,注定了今年将是偿债压力最大的一年。在国内经济下行的同时,地方政府卖地收入却不断下滑,尤其是一线城市土地流拍和底价成交频频,倒逼部分城市不得不对限购政策松绑。

更值得关注的是,地方政府债务违约现象不时出现,从而影响到国内整体的融资市场。无论是券商还是基金子公司,相比较政府信用而言,如今更看重的是实物抵押,且估值折扣较大。

限购松绑促卖地

杭州松绑限购,佛山松绑限购……在46个限购城市中,相继36个城市对限购政策做出了调整,而目的无非是托市,以刺激国内眼下低迷的房地产行业。

由于土地以及房地产市场陡然降温,过去借债发展、靠地还债的粗放发展模式难以为继,因此导致一些地方的债务风险激增,加重了地方偿债压力,进而使得地方政府越加依赖卖地偿债。

在这一轮声势浩大的救市行动背后,不可忽略的最大动力就是地方政府卖地收入的骤降。据了解,7月全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。

尽管地方政府努力加速卖地,然而有些开放商却只能“望地兴叹”。一家国内大型房地产企业负责人称,由于资金链的绷紧,市场不景气,今年开发商拿地都非常谨慎。与此同时,有些地方政府为了将地卖出去,不得不降低土地价格。然而即使如此,开发商为了保证公司现金流,面对价格非常便宜的土地往往也需要再三考虑。

在这种市场心态下,土地流拍和底价出让的例子比比皆是。7月29日,一年前由于交通位置便利而备受市场追捧的北京朝阳孙河地块流拍,也是三年来北京首次出现的土地流拍。

二线城市的房地产市场流拍更严重。以成都为例,成都市7月份土地市场明显供大于求,整体流拍率达到53.87%,共出让土地20宗,总供应面积环比减少12.12%。

价格方面,住宅价格最近的跌幅也在逐渐扩大。据Wind数据显示,7月份百城住宅价格指数下跌0.81%,跌幅较7月扩大0.31个百分点。

方正证券最新一份研究报告称,预计房价的下跌走势或延续到年底,而更多的城市会加入到取消或放松限购政策的行列中。

“如果不能尽快解决地方政府土地收入减少和债务增加的矛盾,年底的情况会越来越糟糕。”湖北省财政厅相关人士对记者表示,这也是很多地方放开限购的主要原因。

数据显示,2013年地方政府卖地收入为3.9万亿元,偿债规模为2.49万亿元。2014年的地方债务偿还规模2.38万亿元,与去年基本持平。尽管今年上半年地方政府卖地收入已经达到2.1万亿元,但是市场人士皆认为下半年这一数字将会有所放缓。

上述地方财政厅相关人士认为,政府的收入过于依赖土地经济,这加大了债务风险。“政府土地都拿出去抵押了,信用担保融资规模也不小。现在来看,担子太重。”

融资困境

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