昨日上午10时，北京东三环附近，在万达总部综合体项目酒店的7层大宴会厅里，王健林和郁亮的名字摆在了一起，台上背景板上显示屏的两侧，一侧是商业物业霸主“万达”的蓝色标识，另一侧是住宅开发商“老大哥”不久前刚启用的红色新LOGO“vanke”。

一个小时后，大连万达集团与万科集团在此召开新闻发布会，并签署战略合作协议，宣布两家公司正式“牵手”。

《第一财经日报》记者在现场了解到，两家公司合作的方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面，区域则可能涉及国内市场和海外市场。

合作拿地分工开发

一方是全球最大的房地产住宅开发企业，一方是全球最大的不动产开发商，这场“强强联手”引发的基本联想是：基于双方业务所长，未来项目合作中，将由万达负责商业部分，而万科负责住宅部分。

实际上也是如此。从发布会上透露的信息来看，未来万达万科合作的核心场景是，双方并肩在土地市场竞标拿地，获取土地后再在项目开发中以住宅和商业的产品类别进行分工。

王健林在发布会上表示，双方合作模式不是简单的合作拿地开发，而是有深层次的合作。他认为，万科在住宅方面和成本控制细节方面比万达好，而万达在文化旅游的设计、不动产的创建上占据一些优势。

万科总裁郁亮则称，与万达的合作，有助于充分发挥万科在住宅领域的专业优势，获得更多的客户和发展机会；也有助于提升自身的商业地产能力，推动公司更好的向城市配套服务商转型。双方表示，战略合作协议签署后，在不久的将来将有具体项目落地。王健林还称，短期内万达不会再与其他开发商合作。

根据协议，万达和万科将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小组，互相交流项目合作信息;双方将长期进行合作;由于万达和万科都有海外发展计划，未来双方的合作不仅限于国内，也将在全球展开。但与此前双方完全不存在股权合作的说法不同，王健林在回答记者提问时称，双方将基于合作的项目成立合资公司。

关于“二万”此番合作的协同效应，克而瑞研究中心朱一鸣、傅一辰分析认为，双方合作较为直接的好处在于，在国内拿地议价能力提升，尤其是对于三四线城市的地方政府来说，同时引入万科和万达两大龙头品牌的意义重大，品牌效应的叠加，增加了两家公司与地方政府谈判的筹码，这将也有利于对大体量区域开发模式的尝试。

诺亚财富高级地产研究员张珺也对本报记者预计，两家公司战略合作将提升两家企业获取项目的能力。除此之外，在她看来，目前万科年销售金额过2000亿元，总资产过5000亿元，万达年销售金额过1600亿元，总资产过5600亿元，两家企业联手就能产生“近5000亿销售收入，总资产总规模超万亿”的“大效应”。易居中国执行总裁丁祖昱早前还曾提过，两家公司分别是行业内各自专注的产品线龙头老大，未来万科的社区客户与万达的商业消费客群或可进行自然转化，实现共享。

白银时代同求“轻资产”

同在江湖中声名显赫，相识多年，两个“大哥”为何选择在此时“拜把子”

对此，坊间的一种猜测是，万科与万达的联手，与另外一个“大哥”、“盘踞”上海的绿地集团有关。2014年绿地集团以2408亿元人民币的年总销售额，对蝉联冠军多年的万科形成威胁，今年4月24日上午，绿地重组金丰投资获批首日，金丰投资复盘即以26.6元/股涨停，整体市值达到高点。随后有券商研究人士对此评价称，未来国内房地产企业中，万科、绿地、万达将形成三足鼎立、比翼齐飞的格局，某一家公司的市值偶尔超过一点点并不奇怪。

但实际上，形成威胁的，与其说是某个同行个体，不如说是行业整体调整的洪流。2014年以来的楼市低迷，催生了“白银时代”的概念，让开发商感受到了前所未有的压力。针对这场看似令人意外的“万万”合作，郁亮昨日坦言，跑马圈地、自由生长的黄金时代已经过去，“二万”合作的行业背景正是白银时代的到来。但他强调，白银时代的房地产仍然是一个充满前景的行业，只是做法将与黄金时代不同，需要企业相互之间取长补短，共同面对挑战。

作别了“弯腰捡钱的时代”，郁亮掌舵下的万科的转型思路，是从住宅专业化转型城市配套商，并积极推进轻资产运作;万达则从2014年开始力推“轻资产”模式，希望逐渐把企业的收入和利润转移到文化、旅游、金融等服务业板块。

“轻资产”解决的是资金利用效率的问题。在双方宣布向轻资产转型之前，两家公司的探索早已开始。2013年万科将北京金隅万科广场股权售予麦格理进行套现，实现在商业综合体开发过程中，以出售股权、自己负责操盘管理运营的模式，将资金成本降低。不止如此，万科还在尝试通过REITs增加不动产退出的灵活性，其“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”已于近期被证监会受理。业内分析人士认为，若此次万科REITs产品顺利成行，万科的股权融资将找到退出机制。

无独有偶，以有远见著称江湖的王健林，十年前便考虑过借助REITs将不动产打包上市，遗憾这种金融工具在国内因税收、收益率限制，一直存在政策壁垒。消息人士告诉本报记者，除了引入基金参与万达广场开发之外，万达目前还在研究更为灵活的融资方式，其中不乏公众可以参与投资的类REITs产品。

王健林昨日提到，对万达来说，通过与万科合作，万达可以集中精力，加快实施轻资产战略。然而，就这一向度而言，克而瑞研究中心认为，从“二万”当下公布的合作内容看，此次战略合作对万科带来的意义小于万达。原因在于万科能使用万达的地方政府资源和海外资源，增加对市场情况较好三四线城市的布局，弥补了商业运营的上的不足，商业配套也能增加住宅产品溢价。

在朱一鸣看来，与万科合作能减少万达对土地款的投入，对于仍在规模扩张中的万达来说能用更少的资金撬动更大规模的项目开发，而万科有丰富的住宅产品线，也有利于合作后的综合体整体质量的提升。他提出，如果未来双方能在商业运营的持有方面引入基金公司，或打包上市，将是最佳处理方式。

受合作消息刺激，截至周三下午收盘，A股上市的万科A股价尾盘拉升涨5.6%，截至昨日下午收盘，万达香港上市的商业地产平台万达商业股价上涨1.79%至68.2港元，万科A则下跌0.75%至人民币14.59元。

抛开合作一事，券商对于万科近期在轻资产上的尝试仍颇为看好。广发证券5月11日在研报中称：“我们继续看好万科的融资能力以及轻资产运作模式，未来ROE水平或将再上一个台阶。”在给投资者的风险提示中，广发证券提到的因素是：“全国房地产市场销售恢复不及预期。”

投资热点排行榜

有价值的产业投资参考

中投顾问

产业投资咨询服务专家