2015年，是宁波房地产市场丰收的一年，受“330”新政等一系列利好政策影响，宁波楼市复苏明显，成交量一路高歌猛进，全年成交量突破历史性的4万套。4月份起，成交量一致保持在高位，多次突破4000套大关，其中6月份成交4638套，为历史高点。下半年多个新开盘项目创造了日光盘的奇迹，楼市持续升温。全年楼市成交大幅上升。房价方面，处于稳中微涨的水平。

尽管成交回暖明显，但市场供过于求的压力依旧凸显，库存面积仍处在584万平左右的高位，是2015年下半年大量地块集中成交，2016年去库存仍是楼市的主旋律，在高库存压力下房价整体波动幅度有限，但市场分化将进一步加剧。

一． 2015年宁波住宅市场总结

1. 价格：2015年宁波住宅价格小幅上涨，全年涨幅为1.58%

2015年，楼市利好政策连连，市场一路高歌猛进，随着利率的多次下调，成交持续保持在高位，房价整体上涨。从成交均价看，2015年，宁波商品住宅成交均价为13495元/平方米，同比上涨1.58%。

2. 供需：全年成交量为历史高，新增供应回落明显，总体供不应求

成交方面，2015年，宁波商品住宅共计成交41442套，同比增长40.94%，519.10万平方米，同比增长41.75%，月均成交43.26万平方米，为近历史高；鄞州区住宅成交占比小幅下降至44.76%，仍是市场主体，镇海区成交占比有小幅提升；刚需产品仍为市场主流，改善性中项目占比提升明显。供应方面，2015年，宁波市商品住宅新批准上市套数为35145套，同比下降31.17%，新批准上市面积432.72万平方米，同比下降27.69%，月均新批上市面积为36.06万平方米，回落明显，9月推盘量位全年高；鄞州、镇海、北仑累计新增供应量占全市80%以上，供应规模突出，竞争较为激烈。供需对比，2015年，宁波商品住宅供销比为1.20，市场供不应求。

二． 2016年住宅市场展望

2016年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策发挥的边际效应将不断减小，加之2015年下半年土量集中成交，库存压力依旧凸显，预计2016年楼市成交量增长有限，价格随着库存压力的减小或将稳中微涨。从区域分布来看，部分热点板块房价上升空间小，上涨压力较大。从产品业态来看，刚需仍将是明年宁波市住宅市场的主力军，而改善性需求则会进一步释放。

一、2015年宁波住宅市场总结

1. 价格：2015年宁波样本均价继续下跌，全年成交均价同比增长1.58%

2015年宁波样本均价继续下跌，8月创12132元/平方米的历史低位。根据中房指数系统对宁波的全样本调查数据来看， 2012年全年宁波新建住宅均价处于比较平稳的状态，房价波动不大，2013年5月以后，住宅均价渐现涨势，除9月环比微幅下跌之外，其他月份环比均有不同程度上涨。2014年4月以后，住宅均价渐现跌势，同比来看，宁波住宅均价自2014年6月起连续下跌7个月，而且下跌幅度除7月逐步增大。 2015年8月，宁波住宅均价环比下跌0.04%，同比跌幅5.55%，为12132元/平方米，是今年低水平。

从成交价格来看，下半年改善性需求逐步入市带动全市成交均价上涨。2015年，宁波商品住宅成交均价为13495元/平方米，同比上涨1.58%。具体来看，受6月底开盘的保利印江南开盘日光的影响，改善型楼盘相继入市，成交均价上升明显，基本保持在14000元/平方米左右。伴随改善性需求持续释放，中项目热销带动全市成交均价上涨，11月成交均价环比上涨8.28%，为14845元/平方米，为全年高点。

2. 成交：全年成交量为历史高，6月达年内高点

成交量较上年大幅上升，为历史高，6月单月成交量达年内高点。2015年，整体经济增速放缓、房地产出台多项政策拉动需求，积压的刚需和压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，宁波商品住宅共计成交41442套/519.10万平方米，同比增长40.94%/41.75%，月均成交43.26平方米，为历史高。单月来看，6月宁波楼市成交火热，同比上涨158.63%；2月虽值传统春节淡季，成交处于全年低位，仍同比上升97.65%；4月市场回暖，成交量持续增加，成交量基本保持在45万以上水平；下半年，市场改善集中释放，成交量和成交价格均维持在高位。

区域分布：鄞州区占比小幅下降，仍为市场主体

从不同区域来看，鄞州区仍是成交主体，占比较上年略有下降。2015年，在宁波市六区中，鄞州区仍是成交主体，但市场份额略有下降。2015年区域住宅成交占比为44.76%，较上年减少4.38个百分点。随着各种利好政策的推出，改善型需求不断得以释放，高房价的老三区成交量有所上升；另一方面，2015年，鄞州区新增供应大幅下降，在两方面原因的推动下，鄞州区市场份额有所下降。江东区占比也下降了1.10个百分点。其他区域占比均有不同程度上升，其中镇海区占比为12.93%，较去年上升2.27个百分点，增幅大，北仑区紧随其后占比上升了1.68个百分点至14.35%，海曙区占比上升了0.82个百分点至3.21%，江北区占比变化不大，仅上升0.70个百分点。

成交结构：刚需产品仍为市场主流，改善型中项目占比增加

按面积段来看，90 -140方为热销。具体来看，2015年，90-120平方米户型成交套数占市场总体比重为31.90%，是占比高的产品类型。但从月度走势来看，下半年该面积段房源市场份额下降明显，维持在30%左右；120-140平方米户型是第二畅销的面积段，占比则从上半年的24%左右上升到下半年的30%左右，这类产品受首改客户青睐；70-90平方米户型市场表现也较亮眼，市场占比维持在20%左右。180方以上的改善型大户型全年成交比较稳定，市场份额基本在9%左右。70方以下的小户型由于供给量的限制，成交较少。

2015年市场呈现有刚需到改善的趋势。2012年以来，套数榜前十名热销项目的平均套总价一直低于全市水平，表明刚性需求是推动市场成交量扩大的主要动力。2015年房地产市场火热，前二季度以刚需为主。后二季度，随着改善性需求逐步入市，部分价格水平相对较高的项目热销带动热销项目前十名和全市套总价呈上行态势。

中海国际社区、保利印江南、雅戈尔明洲等中项目表现优异。2015年销售金额前十名项目中，针对改善性需求的中项目表现为突出，如中海国际社区、保利印江南、雅戈尔明洲等。地理位置稀缺，交通明显，周边区域成熟是中项目热销的基本要素。宁波中海国际社区是作为全球第13座中海国际社区落定宁波，是中海地产宁波公司又一个飞跃性的项目，以生态、健康、阳光、开放为理念，致力于打造东南新城适宜居住的超大规模综合住区，中海国际社区的入市立即受到市场热捧，是宁波2015年销售金额高的项目，销售金额近20亿元。保利印江南位于东部新城核心区，江东百丈东路与海晏南路交叉口。项目打造电梯洋房，是东部新城不可多得的纯住宅项目。项目坐拥文化广场等配套设施。雅戈尔明洲位于百丈东路与江澄南路交汇处。引自然活水为源，与社区内水景形成互动，三条水系贯穿地块；近9万㎡绿地上，精工打造河滨景观、城市公园、宅间花园三园一体的园林景观；濒临水乡邻里3公顷枕水示范区。

3. 供应：新增供应较2014年有所回落，9月供应量为全年高

新增供应总量同比下降27.69%，回落明显，9月为2015年单月推盘高峰。2015年，宁波市商品住宅新批上市体量为35145套/432.72万平方米，同比下降31.17%/27.69%，月均新批上市36.06万平方米。单月来看，2月、3月供应热度大幅下降，合计仅18.16万平方米；4月开始新增供应量有所上升但部分月份波动较大，9月供应量近8千套，供应面积达到93.74万方；12月，供应量大幅下降。

区域分布：局部区域供应规模突出，鄞州、北仑热点区域竞争激烈

近几年宁波新增供应项目逐渐外扩，鄞州、北仑、镇海等区域供应量明显多于其他区县，鄞州、北仑的热点区域更是集中较多项目，竞争较为激烈。宁波的土地资源一直处于极度稀缺状态，成交地块在近两年已经开始向鄞州、北仑等地转移。2015年，鄞州、北仑的新批上市面积合计超过270万平方米，2区累计新增供应量（272.88万平方米）占宁波全市的60%以上。其中，鄞州区2015年共计新增209.81万平方米，同比下降25.24%，占全市供应总量的48.49%，高居甬城六大区之首；镇海区次之，全年新增供应量73.37万平方米，同比上涨21.40%，占全市供应总量的16.96%。

4. 供需对比：总体供不应求

由于2015年利好政策频出，改善型需求增加，销供比上升至1.20，市场整体供不应求。2015年，宁波商品住宅新批上市面积大幅下降，较去年同比下降27.69%，而成交增速为41.75%，远超供应增速，导致销供比从2014年的0.65上升至1.20，市场整体供不应求。

5. 土地市场：住宅用地成交量小幅上升

土地成交量较14年小幅上升，土地收入有所回升。宁波市宅地市场成交量受房价影响较大，2008年受金融危机和宏观调控影响，成交增幅较小；2009年，市场回暖，宅地成交量大幅提高；2010年宅地成交量创近七年高值；11年环比略有下降，但成交总量仍处于近七年第二高位； 经过近三年的囤地之后，2012年土地成交量迅速下滑，全年出让土地仅51块，处于历史低位；2013年土地市场略有回升，388.52亿元土地收入处于近七年第二高位。2014年土地成交量急速下滑，全年出让土地仅28块，处于历史低位。2015年随着宅地市场回暖，下半年土地市场大量集中成交，全年共成交34块地。

从价格水平来看，成交楼面均价处于近八年第三高位，溢价率较2014年明显上升。2015年，改善型需求得以释放，成交量大幅上升，由此2015年宁波市住宅用地出让市场价格水平小幅上升，成交楼面均价达4741元/平方米。土地成交溢价率回升至6.80%。

2015年溢价成交地块增加。2015年，受整体市场回暖的影响，宁波市溢价成交的地块明显增加。在众多出让地块中，鄞州区东部新城核心区E-23号/24号/28号/29号地块溢价率高，高达32.48%，由雅戈尔置业控股有限公司以总价18.40亿元竞得，楼面均价12276元/平方米。全年溢价率超过30%的地块有1宗。

6. 标杆企业：顺应市场大势，紧跟需求变化，优化产品体系

顺应市场大势，紧跟需求变化，优化产品体系成就标杆地位。2015年，万科、中海地产、荣安地产、雅戈尔置业、维科置业等品牌房企顺应市场大势、把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在宁波房地产市场的标杆地位。其中，位居标杆企业第二的中海地产旗下项目中中海国际社区销售金额达19.71亿元，位列销售金额十强第一位。荣安地产、雅戈尔置业分列标杆企业排行榜第3、4位，产品主要针对中改善市场，主要依靠迎合市场需求取胜。其中雅戈尔置业旗下项目雅戈尔明洲位居销售金额排行榜第二，荣安地产旗下项目荣安公园位居销售金额排行榜第七。

二、2016年宁波住宅市场展望

展望2016年，2015年财税改革、利率降低、按揭门槛降低等一系列政策对楼市的利好作用，市场回暖迅速。2016年，尽管货币、信贷及财税政策宽松仍然可期，但政策发挥的边际效应将不断减小，加之2015年下半年土地集中成交，库存压力依旧凸显，预计2016年楼市成交量增长有限，价格随着库存压力的减小或将稳中微涨。从区域分布来看，部分热点板块房价上升空间小，上涨压力较大。从产品业态来看，刚需仍将是住宅市场的主力军，而改善性需求则会进一步释放。

1. 市场趋势：销售面积略有下降，新开工企稳，低速增长

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年全国房地产市场将呈现销售面积略有下降，新开工企稳，低速增长的特点，

成交方面，2016年，政策有望进一步放松，多项调控政策将出台支持“去库存”，2016年宁波楼市将维持热度。新增供应方面，新增供应方面，2015年下半年宅量集中成交，去库存作为2016年的主基调，开发商增速将低速增长，预计2016年宁波市新增供应量可能小幅增长。价格方面，2015年下半年宁波市商品住宅市场成交价格上升明显，但库存压力依旧巨大，预计2016年价格将保持在这一水平。

2. 鄞州、北仑等近郊区域供应量大，价格上涨空间有限，市区内供不应求加剧，价格上涨压力大

轨道交通规划及持续建设为房地产市场向外围拓展提供了有力的支撑，近年来鄞州、北仑等近郊区域凭借已开通的轨道交通1、2号线和即将开通的1号线二期、较低的价格和相对其他远郊区县更为完善的配套持续升温。但值得注意的是，2011年至今鄞州和北仑的土地成交量远高于其他区域，两个区域累计成交1671.59万平方米，占宁波市总成交量的60%以上，供应量过大，竞争十分激烈，预计2016年这些区域将继续成为宁波的热点区域，轨道交通的利好因素或因供应量过大而减少，将继续以价换量。而市区内由于土地资源稀缺，供不应求趋势日益加剧，价格逐渐趋稳，甚至或将有上调趋势。

3. 刚性需求仍为市场主流，改善性需求继续增长

2015年二胎政策放开，改善型需求有所释放，成交份额上升明显。

随着二胎政策放开，以及宁波市大学生购房补贴政策及央行降息等一系列利好政策的影响，改善型需求得以释放，年龄段在35岁以上群体进入住宅的升级换代阶段，这些政策将在一定程度上刺激改善需求的提升。而巨大的库存压力下，刚需也依旧会占据市场主要份额，而随着房价进入平稳期，市场会进入短暂的观望阶段，预计第一季度成交低迷，二季度开始成交将回暖。

而考虑到2015年下半年土地市场集中成交，甬城楼市后续新增的供应量将会增加， 2016年库存将会有所增加，可能会促进2016年改善性需求产品成交增长。