本周观点： 国家统计局发布 2019 年 1-4 月份全国房地产开发投资和销售情况。我们认为投资增速持续走高的主要原因是新开工增速回升和 18 年土地购置费较高且分期缴纳。考虑先行指标土地成交价款前 4月增速同比下降 33.5%， 土地购置面积同比下降 33.8%，我们预计土地购置费增速亦将下行，我们预测下半年投资增速将缓慢回落。

板块表现： 上周（ 05.12-05.19）地产板块指数整体跑输沪深 300 指数，地产板块全周下跌 2.22%，沪深 300 全周下跌 1.87%，相对沪深300 超额收益 -0.35%。细分板块方面，房地产开发下跌 4.11%，园区开发下跌 5.26%。

行业数据： 重点覆盖的 68 个大中城市（有效数据城市 35 个）新建商品房合计成交 641.99 万平米，同比增加 35.89%，环比增加 15.05%。过去四周成交量移动平均值为 578.94 万平米，同比增加 15.75%，环比增加 2.53%。年初至今周成交 502.41 万平米，较去年全年平均水平增加 0.75%。

重点覆盖的 21 个大中城市（有效数据城市 14 个）二手房合计成交228.30 万平米，同比减少 4.87%，环比增加 0.57%。过去四周成交量移动平均值为 194.77 万平米，同比减少 12.07 %，环比减少 0.29%。年初至今周均成交 149.77 万平米，较去年全年平均水平减少 4.69%。一线城市商品房可售面积合计为 4601.31 万平米，同比增加 26.57%，环比减少 0.16%；二线城市商品房可售面积合计为 4974.09 万平米，同比增加 27.66%，环比减少 0.6% 。

投资建议： 2018 年 A 股上市房企盈利能力持续提升，杠 杆率稳步下降，已售未结资源充足，未来业绩可期。在“一城一策，房住不炒”的政策背景下，我们建议积极关注各城市的调控政策走向。我们认为三类公司有较强的投资价值：第一：收益于一二线楼市的回暖，拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头，如万科 A、 保利地产、金地集团等；第二：二三线园区地产具有协同和集约效用，在“推动制造业高质量发展，促进产业协调发展”的大背景下，将迎来成长性机会，推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三：国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台：光大嘉宝。