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房地产行业:全年销售平稳收官 竣工复苏趋势明显

2020-01-20 08:20:00

 

来源:东方证券

统计局公布 2019 年 12 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 22653 万平方米、10929 亿元、21960 万平方米,同比增速分别为-1.7%、7.3%、7.4%,前值为 1.1%、8.4%、-2.9%。2019 年全年房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 171558 万平方米、132194 亿元、227154 万平方米,同比增速分别为-0.1%、9.9%、8.5%。

核心观点

12 月全国商品房销售面积同比负增长 1.7%,全年销售面积基本持平,销售金额进一步增加。12 月销售均价同比增长 3.0%。销售金额同比增长 1.2%,全年销售同比增速-0.1%。背后原因是虽然销售保有韧性,但是政策调控依然较严,已经完成目标的上市房企对规模追求的力度减弱,业绩冲刺力度不及往年。

12 月新开工面积同比增长 7.4%,大幅反弹,全年累计新开工同比增长。全年新开工面积累计同比增速为 8.5%。12 月新开工面积/销售面积的比值为 0.97。

12 月新开工面积增速反弹原因主要是两个方面,一是销售端韧性较强,导致房企新开工动力较高,另一方面,融资端略有放松,但总体依然较紧,对于非头部企业来说,销售回款依然是重要的融资来源,不得不维持一定的新开工增速,但明年的增速下滑还是大概率事件。

12 月房地产投资增速继续略有回落,全年增速跌破两位数。全年房地产投资累计同比增速为 9.9%,前值 10.2%,回落趋势明显。12 月土地成交金额同比环比均大增。12 月土地成交活跃的原因是今年投资整体规模小于销售,部分房企货值补充速度不及销售,希望在年末抓紧机会补充库存,使得土地市场成交大幅反弹。但全年土地成交回落依然明显,作为先导指标,明年房地产投资增速可能继续下滑。

2019 年房屋竣工面积 95942 万平方米,增长 2.6%,1-11 月份为下降 4.5%,上年为下降 7.8%,大幅反弹。我们此前在报告中指出行业竣工周期延长无法掩盖竣工复苏的趋势,今年 12 月单月竣工大幅反弹,与我们的研究相一致。

我们判断 2020 年楼市将小幅回调,预测房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为-4.4%/4.7%/2.0%。

投资建议与投资标的

2019 年数据基本符合我们此前的预期,销售基本持平,投资有所回落,竣工如期恢复。我们认为 2020 年销售可能小幅下滑,一二线城市成交量有所反弹,地区轮动比较明显,断崖下跌的可能性不大,此外受因城施策和货币环境相对宽松的影响,在政策端和融资端均有边际改善的可能性。在这样的背景下,我们推荐的标的上仍聚焦两条主线:1)布局广泛,销售规模大,结算资源丰富的龙头房企,推荐保利地产(600048,买入)、万科 A(000002,买入)、金地集团(600383,增持)、融创中国(01918,买入);2)竣工复苏利好的子行业物管公司,推荐保利物业(06049,买入),建议关注碧桂园服务(06098,未评级)、招商积余(001914,未评级)、永升生活服务(01995,未评级)。

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