长租公寓是典型的“重资产”模式，前期投入大，盈利模式尚未明晰，仍处于投资周期过长的探索阶段，融资需求非常大，而发行资产证券化产品是公寓类企业筹措外部资金、尝试打通募投管退全链条的重要金融手段，普遍被认为资产证券化是未来的一条出路。根据克而瑞统计，截至5月12日，已通过的ABS资产证券化产品共有2项，已成功发行1项，总数已达到去年的一半。综合来看，发行主体以实力较为雄厚的国企或房企品牌公寓为主。

2017年以来，国内长租公寓企业主要发行ABS和类REITs两类资产证券化产品，也有少数几单ABN及CMBS产品。从当前长租公寓资产证券化产品发行规模来看，2018年为资产证券化产品发行高峰期，这一年，开发商融资受阻，不少企业抓住政府对住房租赁融资支持的机会，申请发行ABS。全年共发行14项产品，当期发行规模达到138.34亿元。2019年，融资监管趋于严格，资产证券化产品的发行需要对发行主体及涉及物业进行同步评估，因此，大量开发商的长租公寓概念ABS在申请阶段被否，全年共有6项住房资产证券化产品发行，当期规模约52.08亿元。进入到2020年，受新冠疫情影响，政府为缓解疫情对经济增长及企业经营发展的冲击，后续或将采取宽松的货币政策，适时、适度出台精准的逆周期调节措施。在政策大环境下，租赁企业融资环境或将整体优于2019年。截至5月12日，已通过的ABS资产证券化产品共有2项，已成功发行1项，总数已达到去年的一半。综合来看，发行主体以实力较为雄厚的国企或房企品牌公寓为主。

此外，4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，境内基础设施建设领域公募REITs试点正式起步。如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话，将对住房租赁行业产生重大利好，未来将大概率会应用到长租公寓领域，而后续延展到一线城市优质商业物业。在“房住不炒”的大环境下，整体金融政策不会出现大的松动，短期内资金放水到房地产的可能性非常小。3月中旬以来，受疫情影响，境外融资暂停，融资结构发生了很大的改变。近期，资产证券化产品成为房企补充资金的重要来源。