2021年是“十四五”开局之年，是全面建设社会主义现代化国家新征程的起步之年，房地产行业发展将进入新阶段，房企也将面临新的发展环境。在这一时点举办的全国“两会”则至关重要、意义特殊。本文通过梳理两会政府工作报告的内容，分析在“十四五”规划开局之年，房地产行业所面临的新的宏观和政策环境，并分析在这样的背景下市场走势如何、百强企业应如何谋篇布局。

一、两会定调：宏观政策不急转弯，调控政策连续和稳定

对于未来的宏观经济发展，政府工作报告做了清晰的描述。经济：要保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，促进经济运行在合理区间；财政：积极的财政政策要提质增效、更可持续；货币：稳健的货币政策要灵活精准、合理适度；利率：优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。

从表述来看，宏观环境整体仍将保持稳定，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。未来部分阶段性措施或将逐渐退出，货币政策将温和、平滑回归常态。

聚焦地产相关的政策方面，继续强调房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。政府工作报告中提及的其他工作重点，为房地产行业和企业的发展指明了方向。

方向一：解决好大城市住房突出问题,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

方向二：深入推进以人为核心的新型城镇化战略，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈。

方向三：实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。扩大有效投资，政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

未来，大城市租赁住房、共有产权房、城市更新、老旧小区改造将成为地产工作的重点，而城市群和都市圈的推进，其市场优势也将继续凸显。

二、市场走势：整体维稳，规模可期，分化加剧

对于房地产行业来说，经济面的稳中向好，宏观政策的“不急转弯”，以及“三道红线”的试点实施、“两道红线”、“两集中”政策的出台，都力促房地产市场平稳健康发展。而城镇化的推进、居民收入增加购买力提升、改善型需求的释放等，均将对房地产行业的发展提供有力支撑。

综合来看，未来房地产行业的整体容量维持高位，且在各种政策影响下，行业将进入稳健发展期，行业整体系统风险降低，周期性将明显减弱，呈现慢牛市场；且在构建双循环发展格局以及壮大城市群和都市圈发展影响下，房地产市场的发展也将呈现城市分化格局，优势区域将获得更多机遇。

在整体求稳、机遇与挑战并存的大趋势下，房地产行业格局又将如何演变呢？中国房地产TOP10研究组自2004年以来开展中国房地产百强企业研究，已连续进行了十八年，研究组紧随行业发展脉搏，深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用。

百强企业发展与变迁

2004中国房地产百强企业中的15家企业继续跻身2020百强，中国房地产百强企业淘汰率达85%。

百强企业市场集中度稳步提高

2004百强企业市场占有率14.0%；

2020百强企业市场占有率61.5%。

百强企业销售业绩持续领先

2004百强企业销售额总值1113亿元；

2020百强企业销售额总值98179.3亿元。

纵观多年研究成果可以发现，房地产行业浮浮沉沉这么多年，即使是百强企业也经历了更迭变迁，可见“没有成功的企业，只有时代的企业”，只有精准把握时代脉搏、踏准市场节奏、不断创新求变，才能在激烈的行业竞争中脱颖而出，立于不败之地。

三、百强企业发展：顺大势、抓机遇、谋发展

在行业发展趋稳、监管强化、整体市场空间仍存的新时代背景下，中国房地产行业告别了土地红利时代、金融红利时代，进入管理红利时代，过去惯用的发展模式也备受挑战，这就要求房企既要低头看路，强化自身资源禀赋和经营模式，也要抬头看天，紧跟国家政策方向，在纷繁的市场变化中洞察潜力市场机会，重塑企业发展动能才能跟上时代的步伐、始终站在百强阵营中。

准投资，未来城市分化，市场容错率降低，金融监管强化，精准投资是检验企业能力的重要阶段，是企业健康增长的重要前提。大方向上，未来城市群发展优势将持续，但是“两集中”政策的出台，将对部分企业资金提出较大考验。所以，在城市投资方面，企业应首先评估自身资源、公司制定的整体布局策略以及对于规模利润的不同诉求，再在策略指导下选择市场较活跃地区。

精运营，管理红利时代倒逼企业从各角度优化内部管理，提升经营质效。无论是数字化的应用还是组织架构的调整与变革，都是企业提升管理水平、增强运转效率的手段，也是企业发展的一定阶段必然会面临的问题。

强品牌，品牌和产品是房企的重要标志，是被客户认知的重要途径。较高的产品力需要房企从涉及人生活的各个方面出发，并从细微之处着手，赢得口碑与市场。

抓机遇，房企可响应国家政策号召布局优势产业，城市更新、大城市租赁住房、共有产权房是未来国家鼓励的重要领域，在发展主业的基础上布局具有发展潜力的领域，以期打造新的利润增长点。

正值“十四五”开端，政府工作报告为未来房地产行业的发展指明了方向，面临新的发展环境，房企应积极革新发展模式，重塑发展动能，在新时期书写波澜壮阔的新篇章。欲知详细内容，请关注3月18日“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”，敬请期待！