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王健林在等一个新机会

2021-03-26 13:57:28

 

来源:中国房地产网

王健林在等一个新机会

万达商业的资本市场之路,再生变故。

3月24日,万达商业公告称,基于对自身战略的研判,决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。因此本公司决定,撤回万达商业A股IPO申请。

至此,万达商业超过5年之久的A股IPO排队之旅,以主动撤回而告一段落。但其上市之路并不会停止,而是寻求更有效的途径,全面轻资产“轻装上阵”。

据一位接近万达的人士透露,撤回A股IPO申请的万达商业,进行轻资产重组之后,有望赴港股上市。

“万达此次主动撤回A股申请的背后,是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑,万达商业撤A回港,是当下最明智的选择。”IPGlobal首席经济学家柏文喜对中国房地产报记者表示。

“这个决定正当其时。轻资产上市正是近期港股的大风口。”《华夏时报》总编辑水皮撰文评论。

回A路终止

万达商业撤回A股IPO申请背后,是其5年多来上市未果的无奈。

2014年12月23日,当时名为“万达商业地产”的万达商业在港交所主板上市。彼时,超过280亿港元的集资净额让其摘得当年港股IPO前五强桂冠。

但其当时的运营模式并不被香港资本市场所看好,再加上内地和香港市场的估值落差,因此在股价短暂高走之后,便长期陷入低迷状态,价值被严重低估,这令万达股东及投资者感到沮丧。

2015年7月,万达商业地产启动回归A股计划,并于2015年11月13日发布A股招股说明书;2016年9月20日,万达商业地产从港股私有化退市。最初,万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主,房地产属性浓厚。

水皮评论称,2015年A股市场正处于“人造牛市”期,市场热情就像一把燃烧的火。当时万达商业市盈率只有4倍,而A股地产公司市盈率普遍在15倍左右。

所以,彼时王健林的回A之心是坚定的,他还为此签订了两次对赌协议。

一次是在2016年从港股退市时,按照对赌协议,在2018年8月31日或退市两周年,若万达回A股失败,将要支付高达400亿港元进行股权回购,并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。这笔利息的金额,大概为70亿港元左右。

但这次对赌注定失败。就在大限将至之际,2018年1月,马化腾携张近东、刘强东、孙宏斌联手驰援万达340亿元,但要求万达商业在2023年10月31日前完成上市,且2019年租金净收益要达到190亿元,如果低于这个数值,投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

这是第二次对赌,这次并未约定必须在A股市场上市。如今还有两年多时间,万达商业的回A路却依然渺茫。

2020年3月,证监会披露信息显示,万达商业上市申请的管理状态为“中止审查”。

柏文喜分析称,万达商业因为与房地产“剪不断理还乱”的关系,一直被“疑似房地产股”,导致在A股上市困难重重,这也是其排队6年后撤回A股上市申请的主要原因。

某证券行业分析师则直言,“房住不炒”政策调控下,当前A股市场对房地产企业要求非常严格,近几年基本没有房地产公司上市,万达商管大概率回A无望。即使能够登陆A股市场,其市场表现也不被看好。

轻资产谋局

主动谋变是必须的。王健林谋划轻资产转型已久。

2015年,王健林提出“轻资产”转型战略,即万达要走轻资产、低负债的发展战略。

在2018年1月引入腾讯等新战略投资者后,2018年3月1日,万达商业更名为万达商管集团,并宣布1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。至2019年底,万达商管已完成了房地产业务的彻底剥离。

2020年9月28日,万达商管对外宣布,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,全面实施轻资产战略,不再发展持有万达广场物业,而是成为真正的物业管理服务公司。

现在,万达商业公告,决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市。

水皮称,所谓轻资产重组,就是把万达商业的物管和持有物业分离,以商业物业管理为主营业务,从而实现轻装上阵,这正是近期港股的大风口。

的确,从港股市场环境看,当下正是一个难得的好时机。

香港市场对轻资产的青睐程度远高于重资产的房地产开发。数据显示,2019年,在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍,2020年平均市盈率是35倍,均远超地产类企业。

柏文喜亦认为,物业服务类“轻资产”管理概念是港股重要风口。资本对优质物业服务股的追逐,一直很强烈。高估值、高市盈率,对万达商业而言,这或许是港交所最大的魅力。万达商业这样的轻资产物业服务型公司,也恰是港交所颇受关注的板块。万达商业撤A赴港,顺理成章。

截至2020年三季度末,万达商管营业收入超270.53亿元,净利润141.88亿元,净利率52.45%;总资产超5558.56亿元,净资产2733亿元。截至2020年9月底,万达商管2020年已签约“轻资产”项目53个,是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍。这是一份靓丽的成绩单。

“在重新进行业务整理后,若万达商业能以轻资产模式在A股或港股上市,以万达的行业地位、影响力、公司体量与成长性,应该会获得一个较高的估值,至少不差于近期上市的那些物业管理公司。”柏文喜说。

这一次,王健林必须抓住机会。

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