一线城市房产：买，还是不买？

华泰证券在最新报告中认为，决定一线城市房价的三大因素：人口流入、资源配置和货币供给在未来4-5年都不会出现趋势上的逆转。虽然从一线城市房价收入比、租售比和杠杆水平上来看，房价存在一定程度的泡沫，但出现国际金融危机或政府调控失当而引发崩盘的可能性极小。过去任何时点对房价的看空都是自己财富缩水的主因，最后被迫空翻多，关键要看泡沫在吹大过程中所处的位置，有没有破裂的可能。

一线房价已经贵得离谱

华泰证券将我国一线城市深圳、上海、北京和广州的房产价格与国际主要城市进行了对比。发现中国一线城市地产价格放在全球都处于中上水平，深圳仅次于香港、伦敦、东京和新加坡排全球第五，位于纽约和旧金山之前。

但虽然房价绝对价格落于人后，但从房价收入比、租售比和购房杠杆水平上来看，深圳都可以在全球排第一第二，而其他三大一线城市的相应排名也相应提前。

房价收入比

在给出的所有一线城市中深圳的房价收入比最高，为41.05，意味着深圳买一套住房需要41.05年。北京、上海和广州分列第3。全球其他一线城市中芝加哥最低，仅为3.75 。

房价租金比

从房价租金比来看，中国一线城市仍属上等水平，其中深圳的房价租金比在所列城市中最高：66.62倍，意味着需要66.62年的租金收入才能回本，房价与租金水平差异不合理。上海、广州和北京分别位居全球4、5、8位。

房屋抵押贷款收入比

与国际上其他一线城市相比，中国一线城市房屋抵押贷款收入比偏高。深圳房屋抵押贷款收入比为334.53%，仅次于印度孟买的451.66%，莫斯科的房屋抵押贷款收入比为312.66%，北京、上海和广州分别为279.52%、250%和215.51%，分列第4、5和6位。与全国水平相比，一线城市的房屋抵押收入高于全国整体水平负担能力指数(抵押贷款收入比例的倒数)，居民收入水平难以负担。

一线城市房价基本面支撑仍强劲

华泰认为一线城市房价主要取决于三方面因素:一是持续的人口净流入、二是资源和产业布局、三是货币供给。华泰认为这些因素在未来4-5年都不会出现趋势上的逆转。

人口持续流入

过去三十年北上深的人口总数均已翻倍，人口聚集带来了住房的刚性需求。从人口增速数据来看“北上深”三地人口增速均高于全国，北京和上海人口呈阶梯式上涨，而深圳的人口增长更为迅速 ，1980年深圳人口33.3万人，改革开放之后深圳人口迅速聚集，截止到2015年，深圳常驻人口已经达到1137.9万人。

同时从人口结构上来看，北上深吸引的更多的是年轻人，这个年龄段购房需求更大，提升了整个城市的购房刚需比例。 从数据来看“北上深”人口比例多集中在20-34岁阶段 。在深圳20-24岁人口比例高达19.1%。而三个地区的0-20岁的人口比例要小于全国平均水平，在一定程度上说明年轻的外来务工人员占比相对高。

资源和产业布局

北京是中国的政治和经济中心，上海是中国的国际化都市和金融中心，而深圳是第一个经济特区和重要的边境口岸城市。“北上深”这种独有的优势，使其在发展中可以提供更多的就业机会。同时，“北上深”先发优势明显，医院、高校等社会资源集聚，因此其对人力资源具有更强的吸引力，使得人才和资本在这些地区快速集聚。

由于在人才和资本聚集上具有得天独厚的优势，“北上深”在资本或技术密集型产业发展上更有利，金融、保险和高技术创新行业等在三个地区迅速集聚。从数据来看，“北上深”地区在金融保险业或高新技术产业占比要高于全国平均水平，金融业占比最高的为北京，2013 年其金融业占比为14.9%，全国平均水仅为6.9%。高新技术产业占比最高的为深圳，2015 年其高新技术企业增加值占GDP比重为19.3%，全国平均水平为6.8%。

货币供给

每年持续的11%至13%的M2增速，在资本管制的情况下资金更容易配置到相对具有稀缺性的一线城市地产。

总结

华泰最后总结称，房价有泡沫是不争的共识，但关键要看泡沫所处的阶段，并判断是否有破裂的可能。在华泰看来一线城市房价泡沫破裂有两种情况：一是国际金融危机传导至中国，可能会导致房价出现大幅快速下跌;二是政府调控失当：在平衡房价、经济和金融稳定的过程中，不会出现政府一味打压房价而不顾经济和金融稳定的情况，但不排除针对房产加杠杆调控过度引发地产崩盘的可能性。但这两种情况出现概率很小，华泰建议购房者不必依据小概率事件作为买房时点判断的依据。

华泰认为，一旦房价上涨到一定程度，确实会降低人口净流入，但房价不可能永远高速增长，房价拐点是存在的，甚至会出现阶段性小调整。